住宅ローンがある場合の財産分与は?

住宅ローンがある場合の財産分与は?

不動産を財産分与する場合、ローンの残高によっては財産分与ができないこともあります。

というのも、ローン残額が不動産の評価額自体を下回っているのであれば、評価額からローンを差し引いた金額が現在の不動産の価値となり、その価値が財産分与の対象となるからです。

ローン残額が不動産の評価額自体を上回っている(オーバーローンといいます)となれば、不動産に財産分与をする価値はありません。たとえ売却をしたとしてもローンが残ってしまうのです。

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ローン残高が不動産評価を下回っている場合

ローン残高が不動産評価を下回っている場合は、売却をするか、どちらかがそのまま所有をするかによって財産分与の方法が異なります。

もし、不動産を売却するのであれば、住宅ローンを除いた売却価格がそのまま財産分与の対象となります。

どちらかがそのまま所有し、そこに住み続けるのであれば、他方が売却した場合に受け取るはずだった金額を支払うことによって、財産分与をするというのが一般的となっています。

不動産を所有する側に、もう一方に支払うだけの財産がない場合は、分割で支払いしていくしかありません。

こういった場合は、支払い方法(分割回数や振込先口座など)を事前に取り決め、公正証書(詳しくは「離婚協議書って何?」)にして残しておくことをおすすめします。

ローン残高が不動産評価を上回っている場合

それでは、上記とは逆にローン残高が不動産評価を上回っている場合、いわゆるオーバーローン状態の場合はどのようになるのでしょうか?

この場合、不動産の売却をしてもローンが残ってしまうことから、不動産の売却を選択した場合、売却後も支払い義務が残ることになります。よって、もし、ローンが連帯債務であった場合は、離婚後であっても夫婦双方がローンの支払いを継続しなければなりません。

では、どちらかが不動産を所有する場合はどうでしょう?

オーバーローンの状態で一方が所有を継続する場合、持分の対価やローンの支払い義務はどうなるのでしょうか。

持分の対価については、オーバーローンだと資産価値はなしということになるため、通常発生しません。また、残ローンの支払い義務を相手にも負わせることができるか、という点は原則難しいといわれています。

なお、持分を相手に譲渡した側がローン名義人だった場合は、通常、債務引き受けを行い、ローン名義も一緒に移転することになるでしょう。ただし債務引き受けには債権者の同意が必要であるため注意が必要です。

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