相続登記の登録免許税の計算方法をわかりやすく解説！免除条件や納付方法も紹介

相続登記の登録免許税とは？

相続登記の登録免許税とは、相続が起きて不動産の名義を変える際、国に納める税金です。

相続税や固定資産税とは異なるもので、相続登記申請書を法務局に提出する際に納付します（納付方法は後述）。

引き継ぐ方の立場によって、登録免許税の税率は異なります（詳しくは後述）。

相続登記については、以下の記事で詳しく解説しています。

相続登記の登録免許税は免除される？

登録免許税は、以下のいずれかの場合、特例として免除されます。

登録免許税の免除・非課税の条件について、次の項から解説していきます。

土地の価額が100万円以下

土地の固定資産税評価額が100万円以下の場合、登録免許税の免除対象となります。

ただし、この条件は2025年3月31日までの特例とされています。

この条件には、2つのポイントがあります。

たとえば、

• 固定資産税評価額60万円の山林
• 固定資産税評価額90万円の土地（宅地）
• 固定資産税評価額70万円の家（建物）

を相続した場合、山林と宅地はそれぞれ「100万円以下の土地」なので免税の対象となり、家（建物）70万円分の登録免許税だけが発生することになります。

参考：相続登記の登録免許税の免税措置について：法務局

被相続人が自分の代で登記をしていなかった

被相続人が自分の代で相続登記を行っていなかった場合、その人の代の登録免許税は免除されます。

たとえば、以下のような場合を考えてみましょう。

• 父親が祖父の名義を変えないまま土地を所有していた
• 息子が父親からその土地を相続した

この場合、父親分の登録免許税に関して、息子が支払う必要はありません。

参考：相続登記の登録免許税の免税措置について：法務局

相続人申告登記

相続人申告登記は、相続人（遺産を受け継ぐ方）が、不動産の名義人について、相続が開始した旨と自分が相続人であることを法務局に申し出るというものです。

いわば仮の名義登録であり、登録免許税は発生しません。

相続人申告登記は、2024（令和6）年4月1日から、相続登記の義務化と同時に運用が始まりました。

相続登記の義務化後、相続登記には3年の期限ができ、これを過ぎても登記をしないと10万円以下の過料（罰金）の対象となります。

事情があって相続登記を期限内に終えられない場合は、相続人のうち一人が相続人申告登記をすれば義務を果たしたと見なされ、過料は科されません。

ただし、遺産分割協議などがまとまって不動産を引き継ぐ方が決まったら、改めて相続登記を行う必要があります。

その際、登録免許税も支払わなくてはいけません。

参考：国民生活センター「相続土地の登記義務化と 国庫帰属制度」 、法務省：相続人申告登記について

相続登記の義務化については、以下の記事で詳しく解説しています。

墓地の相続

相続した墓地の登記については、登録免許税は課されないと法律で定められています（登録免許税法第5条第10号）。

ただし、登記の内容で土地の分類が「雑種地」「宅地」などになっている場合は、登録免許税がかかります。

相続する土地の登記簿謄本（登記事項証明書）の「地目」を確認しましょう。

「現状は墓地になっているけど、登記地目が違う」
という場合、先に地目を変えた方がいいケースもあるでしょう。

地目変更の手続きは難しいケースも多いため、司法書士にご相談ください。

相続登記での登録免許税の計算方法は？

相続登記での登録免許税の計算式は、原則以下のとおりです。

以下の手順を追って、具体例もまじえながら解説していきます。

1 課税明細書・固定資産評価証明書の「価額」の欄を確認する

固定資産税評価額を把握するには、固定資産税などの「課税明細書」または「固定資産評価証明書」を確認しましょう。

これらの書類は、次の方法で取得できます。

土地と家屋、それぞれの「価額」の部分を確認しましょう。

固定資産税評価額を確認する際は、次のような注意点があります。

• 共有している不動産やマンションは固定資産評価証明書を確認
• 相続した不動産に私道などがふくまれる場合は注意
• 書類は最新年度のものを使う

それぞれについて詳しく解説します。

共有不動産やマンションは固定資産評価証明書を確認

他の人と共有する不動産やマンションを相続した際には、固定資産評価証明書で情報を確認した方が、登録免許税の計算を確実に行えます。

課税明細書では、「土地の固定資産税評価額の総額」が記載されていることが多いからです。

そのまま計算してしまうと、登録免許税が本来の数倍、数十倍になってしまいかねません。

固定資産評価証明書では、多くの場合「摘要」の欄に被相続人の持分（敷地権割合）が記載されるため、計算の材料にしやすいのです。

不動産を他者と共有しているかがわからない場合は、不動産がある市区町村役場で「固定資産評価証明書」を取得しておけば安心です。

相続した不動産に私道などがふくまれる場合は注意

不特定多数が使う道（登記地目：公衆用道路）などは、固定資産税が非課税です。

しかし、固定資産税が非課税となるケースでも、ほとんどの場合登録免許税は発生するので注意が必要です。

固定資産税非課税の場合、そもそも課税明細書に土地の情報が記載されていません。

以下の方法で固定資産税評価額を確認し、登録免許税を算出する必要があります。

なお、固定資産税が非課税となる土地には、以下のようなものが挙げられます。

• 私道
• 国有林
• 公共の保有林
• 公共の道路に面し、不特定多数の人が利用する土地
• 墓地（登録免許税も非課税）　など

書類は最新年度のものを使う

課税明細書も固定資産評価証明書も必ず最新の年度のものを使いましょう。

固定資産税評価額は年度によって変わっている可能性があるためです。

最新の課税明細書が届くまでに時間がかかる場合は、固定資産評価証明書を取得した方が早い可能性があります。

2 課税価格を出す

次に、1でわかった固定資産税評価額を使って、以下のように課税価格を算出します。

1. 固定資産税評価額に共有持分をかける（単独名義の場合は不要）
2. 土地・建物がある場合は価額を合算する
3. 合算した金額から1,000円未満を切り捨てる

土地や家屋が共有になっている場合、固定資産税評価額に、所有している割合（共有持分）をかけあわせる必要があります。

共有持分は、「固定資産評価証明書」の「摘要」の欄に記載されています。

なお、固定資産税評価額が記載されない私道などは、計算方法が異なります。

• 単独名義の戸建て
• 共有名義の土地・建物
• マンション
• 私道（固定資産税評価額がない土地）

それぞれについて計算例を見てみましょう。

単独名義の戸建ての例

被相続人が単独で所有していた戸建てを相続する場合は、共有持分を加味する必要はありません。

土地と建物の価額を足し、1,000円未満を切り捨てるという手順で計算できます。

具体的には、次のように算出されます。

共有名義の土地・建物の例

被相続人が土地や建物を誰かと共有していた場合、固定資産税評価額に共有持分をかけるという手順が加わります。

具体的には、次のように算出されます。

※ 土地や建物の価額の合計が100万円以下になる場合は、登録免許税が非課税となります。

マンションの例

マンションは土地の共有持分（敷地権割合）の数値が細かいことが多いため、計算が複雑になりやすいといえます。

注意すべきは、敷地権割合は土地の価額にだけかけるもので、建物（マンションの専有部分）の価格にはかけないということです。

具体的には、次のように算出されます。

私道（固定資産税評価額がない土地）の例

固定資産税評価額がついていない私道などの場合、近傍宅地の価額を参考にします（近傍宅地の価額の探し方については前述）。

その際、私道は宅地よりも評価額が低いと考えられるため、近傍宅地1平方メートルあたりの価額に0.3（100分の30）をかけた数字を用います。

1平方メートルあたりの固定資産税評価額が出たら、所有している私道の面積にかけることで、相続する土地の固定資産税評価額が出るというわけです。

具体的には、次のように算出されます。

※ 土地や建物の価額の合計が100万円以下の場合は、登録免許税は非課税となります（詳しくは前述）

3 課税価格に税率をかけて100円未満を切り捨てる

最後に、課税価格に登録免許税の税率をかけます。税率は以下のとおりです。

さらに、税率をかけて出た金額の100円未満を切り捨てた金額が、実際に支払うことになる登録免許税額となります。

なお、相続登記では登録免許税軽減の特例は使えません（2024年4月時点）。

参考：登録免許税に関する資料 _ 財務省

法定相続人とは

民法で被相続人の財産を受け継ぐ権利があると定められている人。

配偶者（妻・夫）と、以下の血族が該当します。

• 子ども、孫：第一順位
• 親、祖父母：第二順位（第一順位の相続人が不在、または相続放棄をした際に法定相続人になる）
• 兄弟姉妹、甥姪：第三順位（第一順位、第二順位の相続人が不在、または相続放棄をした際に法定相続人になる）

続きを読む

法定相続人については、以下の記事で詳しく解説しています。

法定相続人の相続の場合は税率0.4％

法定相続人が不動産を相続する場合の登録免許税の税率は0.4％です。

たとえば、次のようなケースが考えられます。

• 親名義の実家を子どもが相続する
• 夫名義の私道と山林を妻が相続する
• 他に身内のいない兄の畑を妹が相続する

先ほど紹介した「単独名義の戸建ての例」の課税価格をもとに、最終的な税金を計算してみましょう。

法定相続人以外の相続（遺贈）の場合は税率2.0％

法定相続人以外が遺言書で指定されて不動産を相続する場合（遺贈）は、登録免許税の税率が2.0％となります。

たとえば、次のようなケースが考えられます。

• ある男性の持ち家を内縁の妻が相続する
• ある女性が所有していたマンションを介護してきた介護士が相続する
• ある男性が所有していた山林をNPO法人が相続する

先ほど紹介した「単独名義の戸建ての例」の課税価格をもとに、法定相続人以外が不動産を相続した場合の最終的な税金を計算してみましょう。

登録免許税の支払い期限は？

登録免許税は登記申請時に支払う税金です。

2024年4月1日以降、原則、登記申請（＝支払い期限）は義務化の施行日または相続の決定から3年以内に済ませなくてはいけません。

また、期限内でも、手続きの準備が年度をまたぐと、登録免許税の計算をし直さないといけないことがあります。

それぞれの注意点について、解説します。

相続登記の義務化後は3年以内

2024（令和6）年4月1日から、相続登記が義務化されます。

義務化後、登録免許税の支払い期限は、以下のうち遅い日から3年以内となります（不動産登記法第76条第2項）。

1. 相続によって不動産の所有権を取得したことを知った日（一般的には被相続人が亡くなった日）
2. 1.の後に遺産分割がされたときは、遺産分割協議の成立日
3. 改正法の施行日（2024年4月1日）

相続登記の義務化について、詳しくは以下の記事で解説しています。

年度をまたぐと再計算が必要になることも

支払期限内であっても、新年度になると登録免許税の再計算が必要になる可能性があります。

固定資産税評価額が更新される年があるからです。

この場合「固定資産評価証明書」も新年度のものを取り直す必要があります。

手続きの準備をしている間に年度をまたいでしまわないか、申請前にチェックしておきましょう。

年度始めは窓口が混み合い、想定より書類取得に時間がかかることもあるようです。

なお、申請日が年度内であれば、再計算の必要はありません。

登記手続きに余計な時間や手間をかけたくない場合は、司法書士に依頼し、計算ごと任せるという選択肢もあります。

登録免許税の納付方法は？

登録免許税は、以下のように納付します。

納付時に金額を間違えてしまった場合は、後日、正しい額に修正するための手続きが必要になります。

それぞれの手順について紹介します。

登記申請書に登録免許税の額を記入する

登記申請書の「登録免許税」の欄に、計算して導き出した登録免許税の額を書きます。

100円未満の切り捨てを忘れないように注意しましょう。

なお、「登記申請書」とは文字通り登記の内容を記載し、申請するための書類です。

決まった書式はなく、パソコンで作成しても問題ありません。

法務局が、次のようなフォーマットを提供しています。

参考：不動産登記の申請書様式について：法務局

登記申請書の書き方について、詳しくは以下の記事で解説しています。

非課税の場合の登記申請書の書き方

登録免許税が免除・非課税となる場合は、登録免許税の欄にその根拠になる法律を記載しておきます。

登録免許税の免除・非課税の根拠となる法律としては、次のものが挙げられます。

根拠の書き方は、以下の図を参考にしてください。

参考：相続登記の登録免許税の免税措置について：法務局

収入印紙、現金、インターネットバンキングのいずれかで支払う

登録免許税の納付方法には、次の3つがあります。

• 収入印紙納付
• 現金納付
• 電子納付（インターネットバンキング）

高額な納付でない場合は、収入印紙で支払うケースが多いでしょう。

それぞれの方法について解説します。

法務局に提出する台紙に貼り付けて収入印紙納付

これは最もシンプルな方法であり、A4用紙に収入印紙を貼り付け、登記申請書や必要書類と一緒に提出する方法です。

「収入印紙貼付台紙」「登録免許税納付用台紙」などと記入して計算した登録免許税分、収入印紙を貼ります。

収入印紙は法務局や登記所で購入できるので、書類の提出で赴いた際に購入すれば問題ありません。

ただし、法務局・登記所によっては

• 3万円以上の登録免許税は、収入印紙での納付を受け付けていない
• 高額の収入印紙は売っていない

といったこともあるため、注意しましょう。

不安な場合、申請予定の数日前に法務局に電話で確認することをおすすめします。

収入印紙での納付を受け付けていない場合、次に紹介する現金納付を利用しましょう。

金融機関・税務署で現金納付する

金融機関（日本銀行歳入代理店 ※）もしくは税務署の窓口で、登録免許税を現金納付する方法もあります。

※ 国庫金（歳入金・国庫）の受け入れを取り扱う代理店のこと。都市銀行やおもな地方銀行、大手ネット銀行は該当していることが多い

窓口での支払いが済むと、受領印が押された領収証を発行してもらえます。

この領収証を台紙に貼り、他の書類と一緒に法務局に提出することで、納付が完了します。

納付時に提出する「領収済通知書（納付書）」には、税目番号と納税先の税務署を記入する欄があります。

それぞれ、以下のように記入しましょう。

参考：日本銀行の代理店とは何ですか？ _ 日本銀行 Bank of Japan、国庫金電子収納事務取扱金融機関一覧 _ 日本銀行 Bank of Japan

インターネットバンキングなどで電子納付

相続登記でオンライン申請を利用する場合、インターネットバンキングやモバイルバンキングを使って登録免許税を支払うことができます。

「Pay-easy（ペイジー）」というシステムを使い、最寄りのATMから払うことも可能です。

参考：電子納付による手数料等のお支払いについて _ 登記・供託オンライン申請システム 登記ねっと 供託ねっと

オンライン申請については、以下の記事で詳しく解説しています。

金額を間違えたら追加納付・超過分の還付が必要

登録免許税の金額を間違えた場合、正しい金額になるように追加の支払い、もしくは払い戻しの手続きを行わなければいけません。

金額が少なすぎた場合は、再度窓口に赴き、支払うことになります。

逆に、金額が多かった場合は、返金してもらうことになります。

ただし、印紙で支払っていると印紙で返ってくるので、その後の使いどころがないかもしれません。

登録免許税金額の間違いが発覚すると、2、3日の間に法務局に来て対応するよう、求められることが多いようです。

相続する不動産を管轄する法務局が遠いと、かなりの手間になってしまうので、間違えないようにしましょう。

相続登記手続きは司法書士法人みつ葉グループが代行します

「相続した不動産が多くて自分では計算が難しい」
「固定資産税非課税の土地があって価額がわからない」

このような場合は、相続登記の申請を司法書士に依頼するのも一つの方法です。

司法書士法人みつ葉グループでは、登録免許税の計算をふくめ、相続登記の手続きをまとめて115,500円（税込）〜で依頼可能です。

一つの法務局の管轄内であれば、5つの物件まで一律料金となります。

上記の料金には、不動産の調査や戸籍謄本、登記に関する書類などの収集報酬もふくまれます。

まだ手続きの途中であれば、早めに依頼を検討することで、より多くの手間を省けるでしょう。

司法書士法人みつ葉グループでは、24時間365日無料相談を受け付けております。

気になることがあれば、お気軽にご利用ください。