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相続登記

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相続登記とは?手続きの手順と義務化の理由・申請で失敗しないポイントを解説

相続登記とは、亡くなった方(被相続人)が所有していた不動産の名義を、新しい所有者(相続人)の名義に変える法的手続きです。

わかりやすくいえば、相続した不動産の新しい持ち主を登録する手続きといえます。

2024年4月の法改正により義務化され、3年の期限を破ると過料(罰金)が料されます。

スムーズに手続きを進めるには、相続の専門家である司法書士に相談することをおすすめします。

ご自身で手続きを行うより、負担を大きく減らすことができるでしょう。

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相続登記とは?申請の目的と登記対象になる遺産

相続した不動産の名義を正式に変える手続きが相続登記です。

相続登記のイメージ

相続登記の目的、登記の対象になる遺産はどういったものか解説します。

相続登記の目的

相続登記は、正確には「相続による所有権移転登記」といいます。

その目的は、被相続人が所有していた土地や建物の名義を変更することで、相続人の権利を明確にすることです。

そもそも相続は、被相続人が所有していた一切の権利・義務を相続人が引き継ぐことです(民法第896条)。

したがって、相続により新たに不動産の所有者になった人はその事実を正式に記録する(=登記する)必要があります。

登記とは
権利などを広く公に示すため、法務局が管理する帳簿(登記簿)に記載すること。

不動産であれば「不動産登記」となり、所有者や所在地、面積、抵当権といった情報が登記簿に記録されます。

登記簿の内容は、誰でも手数料を払えば閲覧可能です。

不動産を事実上所有していても、登記をしていないと第三者に所有権を主張(対抗)できません。

参考:法務省:不動産登記のABC

相続登記の対象になる遺産

相続登記の対象となる遺産は、不動産です。

具体的には以下のようなものがあります。

  • 土地・家屋
  • 賃貸アパート
  • 工場
  • 倉庫
  • 店舗
  • 山林
  • 農地
  • 私道
  • 墓地(個人墓地)

不動産の固定資産税や相続税が非課税の不動産も、相続登記の対象です。

農地・山林相続時の注意点

農地・山林を相続した場合、相続登記以外にも、各所への届出も必要になります。

農地の相続時

  • 届出先:各市町村の農業委員会
  • 届出期間:被相続人が亡くなったことを知った時点から10ヶ月以内

山林の相続時(※)

  • 届出先:市区町村役場(森林の土所有者届出書の提出)
  • 届出期間:相続発生後90日以内

※都道府県が策定する地域森林計画の対象となっている山林の場合。国土利用計画法に基づく土地売買契約の届出を提出しているときは、届出対象外です

参考:農地の相続等の届出のお願い:農林水産省森林の土地の所有者届出制度:林野庁

相続登記をしないとどうなる?放置するリスク

相続登記をしないまま放置すると、以下のようなリスクが発生します。

  • 不動産の売却・担保設定ができなくなる
  • 登記のための書類が入手しにくくなる
  • 相続人が増え、権利関係が複雑になる
  • 相続人に借金があると差し押さえられることもある
  • 義務化にともなって過料(罰金)が科される

それぞれ解説します。

不動産の売却・担保設定ができなくなる

相続登記をしないまま放置しておくと、不動産の名義は被相続人のまま変わりません。

名義を変えないままでは、相続人であっても売却したり、担保設定したりすることはできません

たとえば、父から相続した土地を相続した息子が売却しようとしても、その土地の名義が父親のままであれば売却できない、ということになります。

このケースでの売却は、父から買い主に名義変更する行為です。

不動産登記制度は原則、この途中の権利移動(この場合、父→息子→買い主)を省いた登記は認めていません

登記のための書類が入手しにくくなる

相続登記しないまま放置していると、いざ登記をしようとしたときに必要書類がそろえづらくなります。

なぜなら保存期間が過ぎると、各自治体からその書類を入手できなくなってしまうからです。

たとえば、相続登記に必要な書類として、被相続人の戸籍の附票もしくは住民票(除票)(※)があります。

2019年6月20日より前、これらの書類の保存期間は5年でした。

よって、たとえば2014年に相続があった不動産について2023年に相続登記をしようとすると、これらの書類は交付されないということになります。

その場合、代替の書類を用意するか、法務局に対応を相談しなくてはいけません。

書類収集の手間が増えることは避けられないでしょう。

附票、 除票について

  • 附票:戸籍がつくられてから(転籍した場合は現在の本籍にしてから)現在に至るまで、または除籍されるまでの住所が記録されている書類。本籍地の市区町村において戸籍の原本とともに保管されている
  • 除票:転出や死亡によって、住民基本台帳から抹消された住民票のこと

なお、2023(令和5)年現在、基本台帳法の改正(施行)により、これらの書類の保存期間は150年に延長されています。

しかし法改正前にすでに保存期間が過ぎたものは破棄できるため、それに該当するものは市区町村によっては交付されません。

相続登記の必要書類については、以下の記事で詳しく解説しています。

相続人が増え権利関係が複雑になる

相続された不動産の名義が被相続人のままだと、代が進むにつれて相続人が増え、権利関係が複雑になってしまいます(下図参照)。

不動産の相続権がある人(家系図)

相続人が増えてしまってから相続登記をしようとしても、相続人全員分の登記に必要な書類を集めるのも相当手間がかかるでしょう。

不動産の名義を誰のものに変更するかの話し合い自体もできなかったり、紛糾しやすくなったりするかもしれません。

相続登記の放置は、将来の相続トラブルのリスクになるといえるのです。

相続人に借金があると差し押さえられるケースも

相続登記をしていないと、不動産の権利の一部を差し押さえられるリスクがあります。

相続登記をしないと、その不動産は相続人全員の共有財産と見なされます。

よって相続人の誰かが借金を滞納していた場合、その人にお金を貸している人(債権者)の申し立てによって差し押さえられてしまう可能性があるのです。

差押えの例

以下のような条件で、相続登記しないままでいたとします。

  • 話し合い(遺産分割協議)の結果、被相続人の長男が相続人として単独で不動産を相続することに決まっている
  • 被相続人の次男に借金がある

次男が借金の返済を滞納すると、お金を貸している人(債権者)は、裁判所に申し立て、法定相続分の不動産を差し押さえることができます。

この場合、相続登記をしていないため、長男は自分が単独で相続したとは主張できないのです。

差押え後は、次男の借金を返済しなければ、長男に名義を移すことはできなくなってしまいます。

義務化にともなって過料(罰金)が科される

法改正により、2024年4月1日以降、相続登記の申請が義務化されます

これ以降、正当な理由なく相続登記をしないままでいると、10万円以下の罰金(過料)が科されます。

詳しくは次の項目で解説します。

相続登記は義務化される!法改正の内容は?いつから?

2024年4月1日から相続や住所変更した際の登記が義務づけられます

2021年に成立した「改正不動産登記法」と「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」のそれぞれの施行により、新制度も開始します。

義務化の具体的な内容を解説します。

相続登記の義務化について、詳しくは以下の記事で解説しています。

相続登記の義務化の背景

相続登記が義務化された背景には、「所有者不明」の土地の増大があります。

その広さは実に約410万ヘクタール(※)。九州全土の広さが約367万ヘクタールですから、その大きさが実感できるでしょう。

増大の要因の一つが、元の名義人が亡くなった後、相続登記がされないまま放置されているため。

それによって、所有者との連絡等が困難となり、必要な公共事業や災害復興が進まず、大きな経済損失を生んでいるのです。

相続登記の義務化は、こうした状況を改善し、土地の活用を活発化させる目的があるといえるでしょう。

(※)内閣官房「所有者不明土地問題研究会 最終報告概要」より

相続登記義務化のポイント

相続登記義務化については以下のようなポイントがあります。

相続登記義務化のおもなポイント

  • 義務化の対象:ただし、法改正の施行前の相続についても対象。法定相続人以外への遺贈や、未登記の建物は義務化の対象外
  • 期限:3年。起算日(数え始める日)は場合により異なる(詳しくは後述
  • 罰金(過料):相続登記を期限内に行わない場合、罰金(過料)最大10万円が科される
  • 相続人申告登記の新設:期限までに相続登記が難しい場合などに、相続人が申請義務を簡単に果たすための制度。通常の登記とは異なり、持分は記録されず、相続人のうち一人が単独で申告可能。話し合いが決着したときは3年以内に相続登記を行う必要がある
  • 相続土地国家帰属制度:一定の条件を満たせば、相続した土地を国に返せる(国庫に帰属させられる)制度。費用の負担は発生する(2023年4月27日に施行済み。詳しくは後述

参考:相続登記の申請の義務化と相続人申告登記について:法務省知っていますか?相続登記の申請義務化について:宇都宮地方法務局相続登記が義務化されます(令和6年4月1日制度開始) ~なくそう 所有者不明土地!~:東京法務局

改正法の施行日は2024年(令和6年)4月1日

改正された不動産登記法は、2024年4月1日が施行日です。

相続登記の手続き期限は、以下のいずれか遅い方から3年以内と定められています。

  • 相続する財産や土地や建物があると知り、かつ所有権を取得したことを知った日
    この場合の「知った日」とは、一般に被相続人が亡くなった日となります。
  • 法律の施行日(2024年4月1日)

施行日以降の相続登記の期限

期限を過ぎると、申請義務違反となり罰金(過料制裁)の対象となります。

ただし、期限を過ぎてしまった正当な理由がある場合は罰則には当たらないとされています。

正当な理由とは、たとえば以下のようなものです。

  • 数次相続が発生して相続人がきわめて多く、必要な書類の収集に時間を要する
  • 相続人の健康状態が良くない
  • 遺言の有効性や遺産の範囲をめぐって、相続人同士で係争が起きている

過去の相続も対象になるので注意!

改正不動産登記法の施行日より前の相続についても、「遡及(そきゅう)適用」といって、法律の効果が発生します。

過去の相続分について、相続登記の期限は改正法施行日から3年以内です。

施行日以前の相続登記の期限

自分で相続登記を行う手順は?

自分で相続登記を行う手順は、以下の図のとおりです。

自分で相続登記をする手順

遺言書や遺産の調査から戸籍謄本・住民票集め、遺産分割協議書・登記申請書の作成など、通常はあまり経験しないような作業が重なっていることがわかるでしょう。

法務局に書類を提出した後も書類の修正(補正)が入ることが多く、何度か法務局に足を運ぶ方も少なくないようです。

自分で相続登記を進める場合、手順すべてがスムーズにいくことは少ないかもしれません。

相続登記を自分で申請する場合について、詳しくは以下の記事で解説しています。

一方、相続登記を司法書士に依頼した場合の手順は以下のとおりです。

司法書士に依頼した場合の手順

司法書士に依頼すると、依頼者が自分で役所・法務局に行く必要や、書類作成をする必要はありません

書類の収集・作成にかかる時間や手間が懸念になる場合、司法書士に依頼するとよいでしょう。

自分で相続登記をすると長引くケースと、実際に自分で相続登記をされた方の体験談を紹介します。

相続登記を司法書士に依頼する場合の費用などは、以下の記事で解説しています。

自分で相続登記を行うと長引くケース

自分で相続登記手続きを行うと、想像した以上に手間がかかるケースが少なくありません。

特に、以下のようなケースでは、自分一人ですべてを行おうとすると非常に時間がかかる可能性が高いです。

  • 遺産の全容がわからない
  • 相続人が多い
  • 被相続人が再婚している
  • 遺産に私道などが含まれる
  • 手続き前・手続き中に亡くなった相続人がいる(※)
  • 法定相続人以外が不動産を引き継ぐ(遺贈)
  • 親の代で登記していない不動産がありそう
  • 相続する不動産が遠い
  • 相続する不動産が複数ある

※代襲相続・数次相続と呼ばれる相続が起き、手続きが複雑になりやすい

相続人や遺産が確定できないまま遺産を分けてしまうと、相続手続き自体が無効になることもあります。

訴訟に発展するケースもゼロではありません。

トラブル回避のため、上の条件に当てはまった場合は早めに司法書士への依頼を検討すると、後々大きな問題になりづらいといえます。

自分で相続登記手続きを行った方の体験談

相続手続きを行った方へのアンケートを行ったところ、自分で手続きを行った方からは
思ったより書類作成が大変で労力がかかった
書類をとるのが大変だった
といった声がありました。

男性1 困り顔
50代男性・会社員
【相続登記の内容】 から相続した土地、建物、山林・農地
【かかった費用】 38,000円程度(書類取得費用8,000円程度、登録免許税3万円程度)
【かかった期間】 5ヶ月程度

司法書士に依頼すると費用が数万円かかるといわれ、自分でやり始めました。

ですが、法定相続か相続人どうしの遺産分割協議による相続かで申請書類の様式が違うなど、書類をつくるのが思ったより大変でした。

また不動産の書類の取得や登記申請のため、週に1回ほどのペースで法務局に通うなど労力がかかりました

また相続する不動産の正式な住所の入力で間違えが多く発生して面倒でした

自分の経験からすると、資金がある場合には数万円かかっても司法書士に頼んだ方が労力をかけずに済み、ミスも少ないため楽だったと思います

女性2 困り顔
30代女性・パート
【相続登記の内容】 から相続した土地
【かかった費用】 59,600円程度(戸籍などの取得費用6,000円程度、兄弟宅への交通費24,000円程度、登録免許税29,600円程度)
【かかった期間】 3ヶ月程度

費用がかかることを考えると、自分たちでやりたいと思っていました。相続するのが母親と子どもだけだったからです。

幸い経験のある知人がいて、アドバイスがもらえたので手続きを進めました。

手続きでは、集める書類が多いうえに、ややこしくて大変でした。

取得に行くだけで時間を取られたので、余裕があるときにやらざるを得なかったです。

2024年3月1日からの変更点

2024年(令和6年)3月1日以降「戸籍謄本の広域交付制度」が始まり、以下の書類が最寄りの市区町村の役所の窓口で、まとめて取得可能になります。

  • 本人の戸籍謄本・除籍謄本
  • 配偶者・両親・祖父母・子・孫の戸籍謄本・除籍謄本

ただし、この制度を利用するためには顔写真付きの本人確認書類(免許証・マイナンバーカード)」を持って、役所の窓口に本人が直接出向く必要があります。

代理人による申請や、郵送の場合は利用不可能です。

また、兄弟姉妹・叔父・叔母、甥・姪の戸籍謄本は、最寄りの市区町村では請求できません。

従来どおり、本籍地のある(あった)各役所に問い合わせ、集めていく必要があります。

参考:https://www.moj.go.jp/content/001409033.pdf

自分で手続きをする予定だったものの、手間などを考えて司法書士に依頼をしたという方もいらっしゃいました。

女性2 笑顔
30代女性・専業主婦
【相続登記の内容】 祖父母から相続した土地、建物
【かかった費用】 18万円程度(不動産の調査費用2,000円程度、戸籍や住民票の取得費用9,000円程度、登録免許税8万6,000円程度、司法書士への支払い8万3,000円程度)
【かかった期間】 1、2ヶ月程度

当初は自分たちで手続きする予定でしたが、必要な書類の準備などを考えると、働いていたり子育て中だとなかなか大変だと気づき、司法書士にお願いしたほうが時間も手間も省けると思い、依頼しました。

相続登記の手続きに関して、最も難しそうと感じたのは、出生までさかのぼって、戸籍謄本を取り寄せることです。

生まれた土地や、その後引っ越してきた場所は生前にざっくりとしか聞いたことがなく、誰もしっかりと把握している人がいなかったため、司法書士にお願いした方がいいと判断しました。

アンケート概要

実施時期:2023年5月23日〜6月5日
調査概要:相続登記手続きを行ったことがある方へ体験談アンケート
調査対象:相続登記手続きの経験がある男女80名(20代5名、30代23名、40代22名、50代20名、60代9名、70代以上1名)
調査媒体:クラウドワークス

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相続登記の必要書類とは

相続登記の必要書類は場合によって異なります。

最もシンプルなのは、法定相続割合に従って遺産を分けて相続した場合で、以下のとおりです。

必要書類 手数料・料金 入手場所・入手方法
被相続人が亡くなるまでのすべての戸籍謄本 1通 450円
1通 750円(除籍謄本、改製原戸籍謄本の場合)
各市区町村の役所
(郵送での入手可)
被相続人の住民票の除票 1通 300円
相続人全員の戸籍謄本 1通 450円
固定資産評価証明書 1通 300〜400円
登記事項証明書 1通 600円(法務局窓口)
1通 500円(郵送、オンライン)
法務局
(郵送・オンラインでの入手可)
不動産を取得する人の住民票 1通 300円 各市区町村の役所
コンビニ(一部自治体)
登記申請書 手数料等は不要 法務局Webページからダウンロードして記入
収入印紙 登録免許税の分 郵便局・コンビニ・法務局など

相続のパターンや進め方によっては、上の書類に加え、他の書類が必要になることもあります。

もし書類がなかなかそろわない場合は、司法書士に依頼するとスムーズです。

相続登記の必要書類について、詳しくは以下の記事で解説しています。

相続登記の進め方・遺産の分け方によっては必要書類が増える

相続登記の進め方によっては、相続登記手続きで追加で必要となる書類が出てきます。

  • 委任状:戸籍謄本などの取得、相続登記の手続きを相続人の代理人が行う場合に必要
  • 相続関係説明図:被相続人と相続人が誰で、続柄は何なのかを示した図。戸籍謄本のコピーを添付せずに原本還付を希望する場合に必要
原本還付
戸籍謄本や住民票などの書類を提出する際、原本とそのコピーをセットで提出すると、原本を返却してくれます。

これが「原本還付」という制度です。

相続手続きのように、同じ書類の提出を市区町村の役所や法務局、金融機関などに求められる場合、この制度を利用すればコストも手間も省けるというメリットがあります。

原本返還は原本とともに提出したコピーの余白部分に「原本と相違ありません」と記載し、申請人が署名押印をします。

しかし、相続登記申請時、戸籍謄本については「相続関係説明図」を添付することで、戸籍謄本のコピーをつけずに原本還付してもらうことが可能になるのです。

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また、相続パターンによっては追加で必要になる書類があります。

話し合って遺産の分け方を決めた場合

〈追加で必要となる書類〉

必要書類 手数料・料金 入手場所・入手方法
遺産分割協議書 不要 PCで作成可能(書式指定もなし)
相続人全員の印鑑証明書 1通 200〜300円 各市区町村の役所・コンビニ*1

*1 コンビニ発行は一部市区町村で実施。マイナンバーカードが必要

遺言があり、法定相続人が不動産を相続する場合

〈追加で必要となる書類〉

必要書類 手数料・料金 入手場所・入手方法
遺言書 不要 *1
相続人全員の印鑑証明書 1通 200〜300円 各市区町村の役所・コンビニ*2

*1 自筆証書遺言の場合、家庭裁判所での検認手続きが必要
*2 コンビニ発行は一部市区町村で実施。マイナンバーカードが必要

遺言があり、法定相続人以外が不動産を相続する場合(遺贈)

〈追加で必要となる書類〉

必要書類 手数料・料金 入手場所・入手方法
遺言書 不要 自筆証書遺言書(本文はすべて自筆で書かれた遺言)の場合、法務省令で定める様式に沿って作成
相続人全員の印鑑証明書*1もしくは遺言執行者の印鑑証明書*2 1通 200〜300円 各市区町村の役所・コンビニ*3

*1 発行日から3ヶ月以内のものである必要あり
*2 相続人が家庭裁判所に申し立て、審判で遺言執行者(遺言の内容どおり手続きを行う人)を選んだ場合、遺言執行者選任審判書謄本が必要となる場合もある。同謄本は選任の審判確定後に裁判所より届く
*3 コンビニ発行は一部市区町村で実施。マイナンバーカードが必要

家庭裁判所で遺産分割調停を行った場合

〈追加で必要となる書類〉

必要書類 手数料・料金 入手場所・入手方法
遺産分割調停調書謄本 1枚 150円 家庭裁判所
(郵送での入手可)

なお、遺産分割調停により相続内容が決まった場合、相続登記については、被相続人の戸籍謄本と住民票、相続人の戸籍謄本の書類は不要となります。

遺産分割調停調書に同様の事項が記載されているためです。

必要書類がそろわないときは司法書士に相談を

相続登記を行うには、多くの種類の書類を用意しなくてはいけません。

相続人が多ければ、さらに手間が増え、時間も取られます。

もし
役所に何度も行くのは時間がかかりすぎるかも
間違いなく書類をそろえられるかな
と不安に思ったら、司法書士に相談・依頼するのも一つの有効な選択肢となるはずです。

司法書士は、相続手続きなど法的な申請手続きの専門家

依頼後は基本的にご自分で役所などに行く必要はなく、スムーズに手続きが終えられるでしょう。

相続登記の費用相場

相続登記の費用相場は、以下のとおりです。

  • 自分で手続きを行う場合:5,000〜5万円程度*+登録免許税
  • 司法書士に依頼する場合:6万5,000円〜18万円程度*+登録免許税

*実費によって前後します

おおまかな内訳は以下のとおりです。

費用の名目 金額(目安)
不動産の調査費用(実費) 0〜2,000円程度
必要書類の収集費用(実費) 5,000〜3万円程度
登録免許税 固定資産評価額の0.4%(遺贈の場合2%)
司法書士費用 6〜15万円程度
ほか実費 (自分で手続きする場合)
・郵送費
・法務局や役所との往復交通費
・遺産分割協議を行う場合の交通費
など

相続登記の費用については、以下の記事で詳しく解説しています。

登録免許税の計算方法と、司法書士費用について解説します。

登録免許税の計算方法

登録免許税は相続登記を行う際に発生する税金で、相続税とは別の税金です。

税額の計算方法は以下のとおりです。

法定相続人が不動産を相続する場合:
固定資産税評価額(1,000円以下切り捨て)×0.4%=登録免許税額(100円以下切り捨て)

法定相続人以外が不動産を相続する場合(遺贈):
固定資産税評価額(1,000円以下切り捨て)×2%=登録免許税額(100円以下切り捨て)

たとえば、評価額3,000万円の不動産を子どもが相続で引き継ぐ場合、12万円の登録免許税がかかることになります。

また、被相続人の遺言によって、法定相続人以外が不動産(遺産)を引き継ぐことを「遺贈」といいます。この場合の税率は2.0%です。

参考:No.7191 登録免許税の税額表|国税庁

固定資産税評価額とは
固定資産税などの税額を計算するときに使われる基準価格。

納税通知書(課税明細書)や固定資産評価証明書の「価額」の欄を見ればわかる。

不動産がある各市区町村が個別に定めており、3年に一度見直される(固定資産税の評価替え)。

相続登記の登録免許税については、以下の記事で解説しています。

登録免許税は非課税になることも

登録免許税は、非課税になるケースもあります。

おもなものは以下2つです。

  • 価額が100万円以下の土地の登録免許税
    適用期間は2025(令和7)年3月31日まで。また、建物は非課税措置の対象外
  • 死亡した(被相続人となった)方が、相続で取得した土地を未登記としていた場合の、被相続人の登録免許税(下の図の一次相続の部分)
    2018(平成30)年4月1日〜2025(令和7)年3月31日の登記が対象

一次相続の登録免許税は免除

参考:相続登記の登録免許税の免税措置について:法務局

司法書士費用

司法書士に相続登記の手続きを依頼した場合、費用は約6〜15万円が相場です。

相続登記の司法書士報酬には規定の金額がなく、費用体系や費用の表示方法も司法書士事務所によって異なります

「相続登記費用」として打ち出している費用が安く見えても、書類収集や不動産調査など、登記申請前の準備の報酬で費用がかさむケースもあります。

〈相続登記費用の相場目安〉

費用項目 費用目安
登記申請報酬 5〜7万円程度
戸籍収集報酬 3万円〜5万円程度
登記申請書作成報酬 5,000〜1万円程度
遺産分割協議書作成報酬 3.5万円〜5万円程度
立会費・郵送費・交通費など 5,000〜2万円程度
合計 12.5万円〜20万円程度

ご自身が依頼したい内容を伝えて事前に見積もりを依頼し、納得できる説明を受けられた事務所に依頼するとよいでしょう。

司法書士法人みつ葉グループに相続登記を依頼した場合の費用

司法書士法人みつ葉グループで相続登記を依頼いただいた場合、1つの法務局の管轄内であれば5件まで、115,500円(税込)~お引き受けできます。

この価格には、不動産調査や必要書類収集、遺産分割協議書の作成も含みます(登録免許税は別途)。

ご相談いただいた内容をふまえてお見積もりをお出ししますので、ご納得いただけた場合ご依頼ください。

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相続登記に関するよくある質問

相続登記に関するよくある質問にお答えします。

不動産の名義変更・所有者移転・相続登記はそれぞれどう違う?

「不動産の名義変更」「所有権移転」「相続登記」は、以下のように異なります。

  • 不動産の名義変更:不動産の持ち主の名義を変えることを指す
  • 所有者移転:所有者が変わることを指す
  • 相続登記:「相続」による所有者移転の登記を指す

まだわかりづらいと思いますので、詳細に見てみましょう。

「不動産の名義変更」は、法律用語ではなく「不動産の名義の変更(または名義の書き換え)」という意味で、広く一般に使われる言葉です。

そして、実際に名義変更が行われるには、法律上の何らかの原因があって「所有者が移転」する必要があります。

法律上の原因(民法上の規定)として、具体的には「相続」「贈与」「売買」があります。

「所有者が移転」した場合、法律上、登記する必要があります。

そのうち「相続」による移転の登記が「相続登記」となります。

相続したくない土地があるときの対処法は?

遺産の中に自分では活用できない土地があり、処分に悩んでいる方もいるかもしれません。

その場合の対処法としては「相続放棄」と「相続土地国庫帰属制度」の利用があります。

  • 相続放棄相続人の立場を放棄する手続き。相続放棄をすれば、被相続人名義のすべての遺産を受け取らずに済みます
  • 相続土地国家帰属制度:2023年4月27日に施行された新制度。一定の条件を満たせば、相続した土地を国家に帰属させることができます

ただし、それぞれの制度には注意点があります。

相続放棄の注意点

相続放棄を検討している場合の注意点は以下のとおりです。

  • 相続の開始を知ってから3ヶ月以内に家庭裁判所に申し立てる必要がある
  • 相続放棄をすると預貯金などプラスの価値のある遺産もすべて相続できなくなる
  • 相続放棄する前に遺産を消費したり、売却したりしてはいけない
  • 相続放棄する前に被相続人の借金を返してはいけない

相続放棄をする前に遺産を使ったり、借金を返したりすると、相続することを承認したことになってしまいます(単純承認)。

3ヶ月の期限が過ぎてしまった後に相続放棄ができるケースもゼロではありません。

司法書士など、法律の専門家に相談してみるのがよいでしょう。

相続土地国家帰属制度の注意点

相続土地国家帰属制度は、国に引き渡せる土地に一定の条件があります

以下のような土地は、申請段階で却下、もしくは調査後に不承認となると明記されています。

相続土地国家帰属制度が使えない土地

  • 建物がある土地
  • 担保権や使用収益権が設定されている土地
  • 他人の利用が予定されている土地
  • 特定の有害物質によって土壌汚染されている土地
  • 境界が明らかでない土地・所有権の存否や範囲について争いがある土地
  • 一定の勾配・高さの崖があって、管理に過分な費用・労力がかかる土地
  • 土地の管理・処分を阻害する有体物が地上にある土地
  • 土地の管理・処分のために、除去しなければいけない有体物が地下にある土地
  • 隣接する土地の所有者等との争訟によらなければ管理・処分ができない土地
  • その他、通常の管理・処分に当たって過分な費用・労力がかかる土地

出典:相続した土地を手放したいときの「相続土地国庫帰属制度」 _ 暮らしに役立つ情報 _ 政府広報オンライン

また、制度の利用の際は、原則として土地1筆(1つ)あたり1万4,000円の審査手数料と、20万円の負担金を支払う必要がある点も注意が必要です。

相続登記完了までの期間の目安は?

相続登記の準備を始めてから相続登記が完了するまでの期間は、1〜2ヶ月程度です。

  • 必要書類をそろえるのに数週間〜1ヶ月程度
  • 法務局に申請してから1、2週間程度

上記の期間を見ておきましょう。

ただし、被相続人が転籍を繰り返している場合、相続人の人数が多い場合などは、書類がそろうまでの期間が長くなる場合もあります。

書類に不備があった場合、申請後に修正する必要があるため登記完了までの期間は延びてしまうでしょう。

相続登記の期間については、以下の記事で解説しています。

相続登記は司法書士と弁護士どちらに依頼すればいい?

相続登記など、相続手続きに関しては司法書士に依頼する方がよいでしょう。

法的な申請手続きは司法書士の専門分野であり、書類作成などもスムーズに進めてくれます。

遺産がどれくらいあるかの調査も依頼可能です。

ただし、遺産の分け方などでもめている場合や訴訟も考えている場合は、トラブル解決のため、まず弁護士に依頼した方が安心でしょう。

司法書士は、交渉を代理で行うことはできないためです。

ただし、司法書士法人みつ葉グループは弁護士とも連携しているため、相続トラブルへのサポートも可能です。

トラブルの懸念がある場合も、お気軽にご相談ください

相続登記代行をうたう民間企業に登記を依頼しても大丈夫?

相続登記代行をうたう民間業者を最近よく見かけます。

しかし法律上、登記申請の代理を業として行うことができるのは、司法書士のみとされているという点には注意が必要です。

司法書士ではない人が、相続登記手続きを業として代理で行うような行為は「非司行為」と呼ばれ、処罰の対象になることもあります(司法書士法第73条78条)。

不安な場合は、委任状の受任者名を確認しましょう。

  • 司法書士法人〇〇」および司法書士資格のある個人名:原則問題はない
  • 株式会社〇〇」および司法書士資格のない個人名:グレーゾーンの可能性がある

司法書士資格のない業者への相続登記の依頼には、思わぬ不利益を被ってしまうリスクがあります。

「家を売ろうとしたら、依頼したはずの登記が終わっていなかった」というような状況になる可能性もゼロではありません。

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法改正について
この記事の監修者
宮城 誠
司法書士会所属
東京司法書士会 第8897号 、簡裁認定司法書士番号 第1229026号
経歴
2011年九州大学経済学部卒業。2012年司法書士試験合格。
大手司法書士事務所で約6年経験を積み、2018年みつ葉グループ入社。
コメント
「お客様のお悩みやご不安なことが一つでも多く解決できますよう、誠実かつ丁寧に対応させていただきます。お気軽にご相談ください!」

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