相続登記とは？手続きの手順と義務化の理由・申請で失敗しないポイントを解説

相続登記とは？申請の目的と登記対象になる遺産

相続した不動産の名義を正式に変える手続きが相続登記です。

相続登記の目的、登記の対象になる遺産はどういったものか解説します。

相続登記の目的

相続登記は、正確には「相続による所有権移転登記」といいます。

その目的は、被相続人が所有していた土地や建物の名義を変更することで、相続人の権利を明確にすることです。

そもそも相続は、被相続人が所有していた一切の権利・義務を相続人が引き継ぐことです（民法第896条）。

したがって、相続により新たに不動産の所有者になった人はその事実を正式に記録する（＝登記する）必要があります。

登記とは

権利などを広く公に示すため、法務局が管理する帳簿（登記簿）に記載すること。

不動産であれば「不動産登記」となり、所有者や所在地、面積、抵当権といった情報が登記簿に記録されます。

登記簿の内容は、誰でも手数料を払えば閲覧可能です。

不動産を事実上所有していても、登記をしていないと第三者に所有権を主張（対抗）できません。

参考：法務省：不動産登記のABC

相続登記の対象になる遺産

相続登記の対象となる遺産は、不動産です。

具体的には以下のようなものがあります。

• 土地・家屋
• 賃貸アパート
• 工場
• 倉庫
• 店舗
• 山林
• 農地
• 私道
• 墓地（個人墓地）

不動産の固定資産税や相続税が非課税の不動産も、相続登記の対象です。

参考：農地の相続等の届出のお願い：農林水産省、森林の土地の所有者届出制度：林野庁

相続登記をしないとどうなる？放置するリスク

相続登記をしないまま放置すると、以下のようなリスクが発生します。

• 不動産の売却・担保設定ができなくなる
• 登記のための書類が入手しにくくなる
• 相続人が増え、権利関係が複雑になる
• 相続人に借金があると差し押さえられることもある
• 義務化にともなって過料（罰金）が科される

それぞれ解説します。

不動産の売却・担保設定ができなくなる

相続登記をしないまま放置しておくと、不動産の名義は被相続人のまま変わりません。

名義を変えないままでは、相続人であっても売却したり、担保設定したりすることはできません。

たとえば、父から相続した土地を相続した息子が売却しようとしても、その土地の名義が父親のままであれば売却できない、ということになります。

このケースでの売却は、父から買い主に名義変更する行為です。

不動産登記制度は原則、この途中の権利移動（この場合、父→息子→買い主）を省いた登記は認めていません。

登記のための書類が入手しにくくなる

相続登記しないまま放置していると、いざ登記をしようとしたときに必要書類がそろえづらくなります。

なぜなら保存期間が過ぎると、各自治体からその書類を入手できなくなってしまうからです。

たとえば、相続登記に必要な書類として、被相続人の戸籍の附票もしくは住民票（除票）（※）があります。

2019年6月20日より前、これらの書類の保存期間は5年でした。

よって、たとえば2014年に相続があった不動産について2023年に相続登記をしようとすると、これらの書類は交付されないということになります。

その場合、代替の書類を用意するか、法務局に対応を相談しなくてはいけません。

書類収集の手間が増えることは避けられないでしょう。

相続登記の必要書類については、以下の記事で詳しく解説しています。

相続人が増え権利関係が複雑になる

相続された不動産の名義が被相続人のままだと、代が進むにつれて相続人が増え、権利関係が複雑になってしまいます（下図参照）。

相続人が増えてしまってから相続登記をしようとしても、相続人全員分の登記に必要な書類を集めるのも相当手間がかかるでしょう。

不動産の名義を誰のものに変更するかの話し合い自体もできなかったり、紛糾しやすくなったりするかもしれません。

相続登記の放置は、将来の相続トラブルのリスクになるといえるのです。

相続人に借金があると差し押さえられるケースも

相続登記をしていないと、不動産の権利の一部を差し押さえられるリスクがあります。

相続登記をしないと、その不動産は相続人全員の共有財産と見なされます。

よって相続人の誰かが借金を滞納していた場合、その人にお金を貸している人（債権者）の申し立てによって差し押さえられてしまう可能性があるのです。

義務化にともなって過料（罰金）が科される

法改正により、2024年4月1日以降、相続登記の申請が義務化されます。

これ以降、正当な理由なく相続登記をしないままでいると、10万円以下の罰金（過料）が科されます。

詳しくは次の項目で解説します。

相続登記は義務化される！法改正の内容は？いつから？

2024年4月1日から相続や住所変更した際の登記が義務づけられます。

2021年に成立した「改正不動産登記法」と「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」のそれぞれの施行により、新制度も開始します。

義務化の具体的な内容を解説します。

相続登記の義務化について、詳しくは以下の記事で解説しています。

相続登記義務化のポイント

相続登記義務化については以下のようなポイントがあります。

• 義務化の対象：ただし、法改正の施行前の相続についても対象。法定相続人以外への遺贈や、未登記の建物は義務化の対象外
• 期限：3年。起算日（数え始める日）は場合により異なる（詳しくは後述）
• 罰金（過料）：相続登記を期限内に行わない場合、罰金（過料）最大10万円が科される
• 相続人申告登記の新設：期限までに相続登記が難しい場合などに、相続人が申請義務を簡単に果たすための制度。通常の登記とは異なり、持分は記録されず、相続人のうち一人が単独で申告可能。話し合いが決着したときは3年以内に相続登記を行う必要がある
• 相続土地国家帰属制度：一定の条件を満たせば、相続した土地を国に返せる（国庫に帰属させられる）制度。費用の負担は発生する（2023年4月27日に施行済み。詳しくは後述）

参考：相続登記の申請の義務化と相続人申告登記について：法務省 、 知っていますか？相続登記の申請義務化について：宇都宮地方法務局 、 相続登記が義務化されます（令和6年4月1日制度開始） ～なくそう　所有者不明土地！～：東京法務局

改正法の施行日は2024年（令和6年）4月1日

改正された不動産登記法は、2024年4月1日が施行日です。

相続登記の手続き期限は、以下のいずれか遅い方から3年以内と定められています。

• 相続する財産や土地や建物があると知り、かつ所有権を取得したことを知った日
  この場合の「知った日」とは、一般に被相続人が亡くなった日となります。
• 法律の施行日（2024年4月1日）

期限を過ぎると、申請義務違反となり罰金（過料制裁）の対象となります。

ただし、期限を過ぎてしまった正当な理由がある場合は罰則には当たらないとされています。

正当な理由とは、たとえば以下のようなものです。

• 数次相続が発生して相続人がきわめて多く、必要な書類の収集に時間を要する
• 相続人の健康状態が良くない
• 遺言の有効性や遺産の範囲をめぐって、相続人同士で係争が起きている

過去の相続も対象になるので注意！

改正不動産登記法の施行日より前の相続についても、「遡及（そきゅう）適用」といって、法律の効果が発生します。

過去の相続分について、相続登記の期限は改正法施行日から3年以内です。

自分で相続登記を行う手順は？

自分で相続登記を行う手順は、以下の図のとおりです。

遺言書や遺産の調査から戸籍謄本・住民票集め、遺産分割協議書・登記申請書の作成など、通常はあまり経験しないような作業が重なっていることがわかるでしょう。

法務局に書類を提出した後も書類の修正（補正）が入ることが多く、何度か法務局に足を運ぶ方も少なくないようです。

自分で相続登記を進める場合、手順すべてがスムーズにいくことは少ないかもしれません。

相続登記を自分で申請する場合について、詳しくは以下の記事で解説しています。

一方、相続登記を司法書士に依頼した場合の手順は以下のとおりです。

司法書士に依頼すると、依頼者が自分で役所・法務局に行く必要や、書類作成をする必要はありません。

書類の収集・作成にかかる時間や手間が懸念になる場合、司法書士に依頼するとよいでしょう。

自分で相続登記をすると長引くケースと、実際に自分で相続登記をされた方の体験談を紹介します。

相続登記を司法書士に依頼する場合の費用などは、以下の記事で解説しています。

自分で相続登記を行うと長引くケース

自分で相続登記手続きを行うと、想像した以上に手間がかかるケースが少なくありません。

特に、以下のようなケースでは、自分一人ですべてを行おうとすると非常に時間がかかる可能性が高いです。

※代襲相続・数次相続と呼ばれる相続が起き、手続きが複雑になりやすい

相続人や遺産が確定できないまま遺産を分けてしまうと、相続手続き自体が無効になることもあります。

訴訟に発展するケースもゼロではありません。

トラブル回避のため、上の条件に当てはまった場合は早めに司法書士への依頼を検討すると、後々大きな問題になりづらいといえます。

自分で相続登記手続きを行った方の体験談

相続手続きを行った方へのアンケートを行ったところ、自分で手続きを行った方からは
「思ったより書類作成が大変で労力がかかった」
「書類をとるのが大変だった」
といった声がありました。

自分で手続きをする予定だったものの、手間などを考えて司法書士に依頼をしたという方もいらっしゃいました。

相続登記は司法書士法人みつ葉グループに相談を

相続登記の手続きは必要書類も多く、手間も時間もかかります。

そして、それ以前にトラブルなく相続を済ませなくては、相続登記にはたどり着けません。

司法書士法人みつ葉グループは、累計5,000件以上の相続に関する相談・問い合わせ実績のある司法書士事務所です。

不動産登記についても、知見豊富な司法書士が多く在籍しています。

以下のようにサポート体制を整えておりますので、お気軽にご相談ください。

• 相続に関する相談は何度でも無料
• 書類取得から法務局への申請まで手続きをすべて一任できる
• 土日・オンライン相談もOK

それぞれ詳しく解説します。

相続に関する相談は何度でも無料

相続登記はもちろん、相続全般のご相談は何度でも、無料で司法書士にご相談いただけます。

手続き内容はもちろん、気になる費用についてもていねいにご説明いたします。

そのうえで、ご納得いただけましたらご契約ください。

もちろん無理に勧誘するようなことはございません。

ご依頼いただき、当事務所が手続きを完了した後も、

「相続した家の売却手続きはどうすればいいの？」
「自分の代の相続対策もしておくべき？」

このような疑問や気になる点がありましたら、お気軽にご相談ください。

アフターフォローとして基本的に無料で相談対応いたします。

書類取得から法務局への申請まで手続きをすべて一任できる

当事務所に相続登記をご依頼いただくと、基本的にすべての手続きを任せていただけます。

一律料金には戸籍、住民票など必要書類の取得や法務局への申立代行の報酬も含まれているので、ご自身で各地の役所や法務局などに行く必要はありません。

もし相続トラブルが起きた場合、グループ内の弁護士と連携し、問題解決まで全面的にサポートします。

土日・オンライン相談もOK

近しい方が亡くなった後は、やるべきことも多く、心身ともに負担がかかっているはず。

相続や相続登記に不安があっても、事務所まで出向くことは大変というケースもあるでしょう。

そんな場合は

• オンラインでの相談
• ご希望の場所へ出張相談（予約制）

など、忙しい方でもご利用になりやすい方法をお選びいただけます。

気になる方は、ぜひお問合せください。

相続登記の必要書類とは

相続登記の必要書類は場合によって異なります。

最もシンプルなのは、法定相続割合に従って遺産を分けて相続した場合で、以下のとおりです。

必要書類	手数料・料金	入手場所・入手方法
被相続人が亡くなるまでのすべての戸籍謄本	1通　450円 1通　750円（除籍謄本、改製原戸籍謄本の場合）	各市区町村の役所 （郵送での入手可）
被相続人の住民票の除票	1通　300円
相続人全員の戸籍謄本	1通　450円
固定資産評価証明書	1通　300〜400円
登記事項証明書	1通　600円（法務局窓口） 1通　500円（郵送、オンライン）	法務局 （郵送・オンラインでの入手可）
不動産を取得する人の住民票	1通　300円	各市区町村の役所 コンビニ（一部自治体）
登記申請書	手数料等は不要	法務局Webページからダウンロードして記入
収入印紙	登録免許税の分	郵便局・コンビニ・法務局など

相続のパターンや進め方によっては、上の書類に加え、他の書類が必要になることもあります。

もし書類がなかなかそろわない場合は、司法書士に依頼するとスムーズです。

相続登記の必要書類について、詳しくは以下の記事で解説しています。

相続登記の進め方・遺産の分け方によっては必要書類が増える

相続登記の進め方によっては、相続登記手続きで追加で必要となる書類が出てきます。

• 委任状：戸籍謄本などの取得、相続登記の手続きを相続人の代理人が行う場合に必要
• 相続関係説明図：被相続人と相続人が誰で、続柄は何なのかを示した図。戸籍謄本のコピーを添付せずに原本還付を希望する場合に必要

また、相続パターンによっては追加で必要になる書類があります。

話し合って遺産の分け方を決めた場合

〈追加で必要となる書類〉

必要書類	手数料・料金	入手場所・入手方法
遺産分割協議書	不要	PCで作成可能（書式指定もなし）
相続人全員の印鑑証明書	1通　200〜300円	各市区町村の役所・コンビニ*1

*1 コンビニ発行は一部市区町村で実施。マイナンバーカードが必要

遺言があり、法定相続人が不動産を相続する場合

〈追加で必要となる書類〉

必要書類	手数料・料金	入手場所・入手方法
遺言書	不要 *1	ー
相続人全員の印鑑証明書	1通　200〜300円	各市区町村の役所・コンビニ*2

*1 自筆証書遺言の場合、家庭裁判所での検認手続きが必要
*2 コンビニ発行は一部市区町村で実施。マイナンバーカードが必要

遺言があり、法定相続人以外が不動産を相続する場合（遺贈）

〈追加で必要となる書類〉

必要書類	手数料・料金	入手場所・入手方法
遺言書	不要	自筆証書遺言書（本文はすべて自筆で書かれた遺言）の場合、法務省令で定める様式に沿って作成
相続人全員の印鑑証明書*1もしくは遺言執行者の印鑑証明書*2	1通　200〜300円	各市区町村の役所・コンビニ*3

*1 発行日から3ヶ月以内のものである必要あり
*2 相続人が家庭裁判所に申し立て、審判で遺言執行者（遺言の内容どおり手続きを行う人）を選んだ場合、遺言執行者選任審判書謄本が必要となる場合もある。同謄本は選任の審判確定後に裁判所より届く
*3 コンビニ発行は一部市区町村で実施。マイナンバーカードが必要

家庭裁判所で遺産分割調停を行った場合

〈追加で必要となる書類〉

必要書類	手数料・料金	入手場所・入手方法
遺産分割調停調書謄本	1枚　150円	家庭裁判所 （郵送での入手可）

なお、遺産分割調停により相続内容が決まった場合、相続登記については、被相続人の戸籍謄本と住民票、相続人の戸籍謄本の書類は不要となります。

遺産分割調停調書に同様の事項が記載されているためです。

必要書類がそろわないときは司法書士に相談を

相続登記を行うには、多くの種類の書類を用意しなくてはいけません。

相続人が多ければ、さらに手間が増え、時間も取られます。

もし
「役所に何度も行くのは時間がかかりすぎるかも」
「間違いなく書類をそろえられるかな」
と不安に思ったら、司法書士に相談・依頼するのも一つの有効な選択肢となるはずです。

司法書士は、相続手続きなど法的な申請手続きの専門家。

依頼後は基本的にご自分で役所などに行く必要はなく、スムーズに手続きが終えられるでしょう。

相続登記の費用相場

相続登記の費用相場は、以下のとおりです。

• 自分で手続きを行う場合：5,000〜5万円程度*＋登録免許税
• 司法書士に依頼する場合：8万円〜22万円程度*＋登録免許税

*報酬額目安。ほか、実費もかかることがあります

おおまかな内訳は以下のとおりです。

費用の名目	金額（目安）
不動産の調査費用（実費）	0〜2,000円程度
必要書類の収集費用（実費）	5,000〜3万円程度
登録免許税	固定資産評価額の0.4%（遺贈の場合2%）
司法書士費用（報酬）	8〜22万円程度
ほか実費	・郵送費 ・法務局や役所との往復交通費 ・遺産分割協議を行う場合の交通費 など

相続登記の費用については、以下の記事で詳しく解説しています。

登録免許税の計算方法と、司法書士費用について解説します。

登録免許税の計算方法

登録免許税は相続登記を行う際に発生する税金で、相続税とは別の税金です。

税額の計算方法は以下のとおりです。

たとえば、評価額3,000万円の不動産を子どもが相続で引き継ぐ場合、12万円の登録免許税がかかることになります。

また、被相続人の遺言によって、法定相続人以外が不動産（遺産）を引き継ぐことを「遺贈」といいます。この場合の税率は2.0%です。

参考：No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁

固定資産税評価額とは

固定資産税などの税額を計算するときに使われる基準価格。

納税通知書（課税明細書）や固定資産評価証明書の「価額」の欄を見ればわかる。

不動産がある各市区町村が個別に定めており、3年に一度見直される（固定資産税の評価替え）。

相続登記の登録免許税については、以下の記事で解説しています。

登録免許税は非課税になることも

登録免許税は、非課税になるケースもあります。

おもなものは以下2つです。

• 価額が100万円以下の土地の登録免許税
  適用期間は2025（令和7）年3月31日まで。また、建物は非課税措置の対象外
• 死亡した（被相続人となった）方が、相続で取得した土地を未登記としていた場合の、被相続人の登録免許税（下の図の一次相続の部分）
  2018（平成30）年4月1日〜2025（令和7）年3月31日の登記が対象

参考：相続登記の登録免許税の免税措置について：法務局

司法書士費用

司法書士に相続登記の手続きを依頼した場合、費用は約8〜22万円が相場です。

相続登記の司法書士報酬には規定の金額がなく、費用体系や費用の表示方法も司法書士事務所によって異なります。

「相続登記費用」として打ち出している費用が安く見えても、書類収集や不動産調査など、登記申請前の準備の報酬で費用がかさむケースもあります。

〈相続登記費用の相場目安〉

費用項目	費用目安
登記申請報酬	5〜15万円程度
戸籍収集報酬	1〜2万円程度
登記申請書作成報酬	1〜2万円程度
遺産分割協議書作成報酬	1〜3万円程度
合計	8万円〜22万円程度

ご自身が依頼したい内容を伝えて事前に見積もりを依頼し、納得できる説明を受けられた事務所に依頼するとよいでしょう。

司法書士法人みつ葉グループに相続登記を依頼した場合の費用

司法書士法人みつ葉グループで相続登記を依頼いただいた場合、1つの法務局の管轄内であれば5件まで、115,500円（税込）～お引き受けできます。

この価格には、不動産調査や必要書類収集、遺産分割協議書の作成も含みます（登録免許税は別途）。

ご相談いただいた内容をふまえてお見積もりをお出ししますので、ご納得いただけた場合ご依頼ください。

相続に関しての相談は何度でも無料です。

相続登記に関するよくある質問

相続登記に関するよくある質問にお答えします。

不動産の名義変更・所有者移転・相続登記はそれぞれどう違う？

「不動産の名義変更」「所有権移転」「相続登記」は、以下のように異なります。

• 不動産の名義変更：不動産の持ち主の名義を変えることを指す
• 所有者移転：所有者が変わることを指す
• 相続登記：「相続」による所有者移転の登記を指す

まだわかりづらいと思いますので、詳細に見てみましょう。

「不動産の名義変更」は、法律用語ではなく「不動産の名義の変更（または名義の書き換え）」という意味で、広く一般に使われる言葉です。

そして、実際に名義変更が行われるには、法律上の何らかの原因があって「所有者が移転」する必要があります。

法律上の原因（民法上の規定）として、具体的には「相続」「贈与」「売買」があります。

「所有者が移転」した場合、法律上、登記する必要があります。

そのうち「相続」による移転の登記が「相続登記」となります。

相続したくない土地があるときの対処法は？

遺産の中に自分では活用できない土地があり、処分に悩んでいる方もいるかもしれません。

その場合の対処法としては「相続放棄」と「相続土地国庫帰属制度」の利用があります。

• 相続放棄：相続人の立場を放棄する手続き。相続放棄をすれば、被相続人名義のすべての遺産を受け取らずに済みます
• 相続土地国家帰属制度：2023年4月27日に施行された新制度。一定の条件を満たせば、相続した土地を国家に帰属させることができます

ただし、それぞれの制度には注意点があります。

相続放棄の注意点

相続放棄を検討している場合の注意点は以下のとおりです。

• 相続の開始を知ってから3ヶ月以内に家庭裁判所に申し立てる必要がある
• 相続放棄をすると預貯金などプラスの価値のある遺産もすべて相続できなくなる
• 相続放棄する前に遺産を消費したり、売却したりしてはいけない
• 相続放棄する前に被相続人の借金を返してはいけない

相続放棄をする前に遺産を使ったり、借金を返したりすると、相続することを承認したことになってしまいます（単純承認）。

3ヶ月の期限が過ぎてしまった後に相続放棄ができるケースもゼロではありません。

司法書士など、法律の専門家に相談してみるのがよいでしょう。

相続土地国家帰属制度の注意点

相続土地国家帰属制度は、国に引き渡せる土地に一定の条件があります。

以下のような土地は、申請段階で却下、もしくは調査後に不承認となると明記されています。

出典：相続した土地を手放したいときの「相続土地国庫帰属制度」 _ 暮らしに役立つ情報 _ 政府広報オンライン

また、制度の利用の際は、原則として土地1筆（1つ）あたり1万4,000円の審査手数料と、20万円の負担金を支払う必要がある点も注意が必要です。

相続登記完了までの期間の目安は？

相続登記の準備を始めてから相続登記が完了するまでの期間は、1〜2ヶ月程度です。

• 必要書類をそろえるのに数週間〜1ヶ月程度
• 法務局に申請してから1、2週間程度

上記の期間を見ておきましょう。

ただし、被相続人が転籍を繰り返している場合、相続人の人数が多い場合などは、書類がそろうまでの期間が長くなる場合もあります。

書類に不備があった場合、申請後に修正する必要があるため登記完了までの期間は延びてしまうでしょう。

相続登記の期間については、以下の記事で解説しています。

相続登記は司法書士と弁護士どちらに依頼すればいい？

相続登記など、相続手続きに関しては司法書士に依頼する方がよいでしょう。

法的な申請手続きは司法書士の専門分野であり、書類作成などもスムーズに進めてくれます。

遺産がどれくらいあるかの調査も依頼可能です。

ただし、遺産の分け方などでもめている場合や訴訟も考えている場合は、トラブル解決のため、まず弁護士に依頼した方が安心でしょう。

司法書士は、交渉を代理で行うことはできないためです。

ただし、司法書士法人みつ葉グループは弁護士とも連携しているため、相続トラブルへのサポートも可能です。

トラブルの懸念がある場合も、お気軽にご相談ください。

相続登記代行をうたう民間企業に登記を依頼しても大丈夫？

相続登記代行をうたう民間業者を最近よく見かけます。

しかし法律上、登記申請の代理を業として行うことができるのは、司法書士のみとされているという点には注意が必要です。

司法書士ではない人が、相続登記手続きを業として代理で行うような行為は「非司行為」と呼ばれ、処罰の対象になることもあります（司法書士法第73条、78条）。

不安な場合は、委任状の受任者名を確認しましょう。

• 「司法書士法人〇〇」および司法書士資格のある個人名：原則問題はない
• 「株式会社〇〇」および司法書士資格のない個人名：グレーゾーンの可能性がある

司法書士資格のない業者への相続登記の依頼には、思わぬ不利益を被ってしまうリスクがあります。

「家を売ろうとしたら、依頼したはずの登記が終わっていなかった」というような状況になる可能性もゼロではありません。