【体験談あり】相続登記を自分で行う方法と流れを解説！自分でやった人が苦労した点は？

「相続登記を自分でやった」と答えた人の体験談を紹介

当メディアで実施した相続登記手続きの経験がある方80人へのアンケートでは、相続登記を自分で行ったのは19人、つまり2割程度でした。

体験談から、相続登記を自分で行えた方には以下のような傾向があるといえそうです。

逆に自分では相続登記の手続きが難しい方、時間がかかる方の特徴は後述します。

自分で手続きを行った方は、やはり費用の節約を目的にしていた方が多いようです。

一方、「やってみたら、想像していたより大変だった」という声も少なくありませんでした。

アンケートで「一部は自分で行い、他は司法書士に依頼した」と答えた方からは、
「自分で手続きをしようとしたが、あきらめた」
という声も。

実際の体験談をいくつか紹介します。

相続登記を自分で行う際の流れを解説！押さえておきたいポイントとは

相続登記を自分で行う際の流れは以下のとおりです。

それぞれのステップで注意しておきたいポイントをあわせて、詳しく解説します。

相続登記については、以下の記事でも詳しく解説しています。

被相続人が作成した遺言書を探す

まず亡くなった方（被相続人）が遺言書を残していないか探します。

遺言書で遺産分割の方法が指示されていた場合、基本的にそれに従って遺産を分けることになります。

遺言書の探し方は、以下の3つです。

• 自宅の遺品などを探す
• 法務局で遺言書情報証明書の交付請求をする
• 公証役場で遺言検索システムを利用する

参考：​​遺言書情報証明書の交付の請求方法_法務局 、Q1. 亡くなった方について、公正証書遺言が作成されているかどうかを調べることができますか_ 日本公証人連合会

遺言書があり、その中ですべての不動産の相続先に指定があれば、相続登記の申請時も遺言書を提出します。

よってその場合、この後解説する「相続人全員との遺産分割協議」「遺産分割協議書の作成」はスキップして構いません。

参考：遺言書の検認 _ 裁判所

相続する不動産の調査・把握

次に、被相続人（亡くなった方）が所有している不動産を確定します。

以下のいずれかの書類が家で見つかれば、被相続人名義の不動産をある程度確定できることが多いでしょう。

• 権利書（登記識別情報通知）
• 固定資産税の納付書（課税明細書）

ただし、

• 権利書や納付書が見つからない
• 権利書はないが、課税明細書に未記載の不動産（非課税の私道など）があると思われる

こういった場合は、不動産がある市区町村の役所で、名寄帳（なよせちょう）と呼ばれる書類をとって確認しなくてはいけません。

名寄帳の発行手数料は1通200〜300円です。

戸籍謄本・住民票などの必要書類の取得

相続する不動産が把握できたら、戸籍謄本・住民票などの必要書類をとります。

この段階で集めておくべき書類は以下のとおりです。

必要書類	入手場所・入手方法
不動産を取得する人の住民票	各市区町村の役所・ コンビニ（一部自治体）
相続人全員の印鑑証明書 *
相続人の住民票の除票	各市区町村の役所 （郵送での入手可）
被相続人が亡くなるまでのすべての戸籍謄本
相続人全員の戸籍謄本
登記事項証明書（登記簿謄本）	相続する不動産を管轄する法務局 （郵送・オンラインでの入手可）
固定資産評価証明書	相続する不動産のある市区町村の役所 （郵送での入手可）

* 有効な遺言書がある場合は不要
※ コピーをつけず戸籍謄本の原本を返してもらうには「相続関係説明図」も必要
※ 不動産を取得する人以外が相続登記手続きを行う場合は「委任状」も必要

書類は抜けがないように集めます。
ミスがあった場合、書類の提出後に法務局から1週間以内の再提出・追加提出を求められることがあるため、注意してください。

特に被相続人の戸籍謄本については、戸籍の転出、転入の履歴をたどって、各地の市区町村役所から取り寄せるようにしましょう。

なお、書類取得の際は、表の順にとっていくと比較的スムーズです。

上の書類にある情報を使って、下の書類を申請するケースがあるためです。

相続登記の必要書類については、以下の記事で詳しく解説しています。

相続人全員と遺産分割協議を行う

有効な遺言書で不動産の相続人が指定されていない場合、遺産の分け方の話し合い（遺産分割協議）を行います。

相続登記では遺産分割協議書があればよいので、この話し合いは必ずしも顔を合わせて行わなければいけないわけではありません。

しかし、内容をしっかりと確認しておかないと後々もめてしまうケースもあるため、話し合いの機会を持つことをおすすめします。

遺産分割協議書をつくる

遺産分割協議がまとまったら、遺産分割協議書を作成します。

遺産分割協議書では、誰がどの遺産を引き継ぐのかを明確に、漏れなく書く必要があります。

決まった書式はなく、PCで作成可能ですが、書類の最後に相続人全員分の署名と実印が必要です。

相続人全員の人数分、原本をつくって一通ずつ保管しておくようにしましょう。

法定相続分とは

民法に定められた、法定相続人が相続する権利を持つ遺産の割合。たとえば以下のとおり。

＜配偶者と子どもが相続人の場合＞

• 配偶者：2分の1
• 子ども：（全員で）2分の1

＜配偶者と祖父母が相続人の場合＞

• 配偶者：3分の2
• 親・祖父母：（全員で）3分の1

＜配偶者と兄弟姉妹が相続人である場合＞

• 配偶者：4分の3
• 兄弟姉妹：（全員で）4分の1

遺産分割協議書のつくり方については、以下の記事で詳しく解説しています。

登録免許税の算出

次に、相続する不動産にかかる登録免許税を算出します。

登録免許税は登記にかかる税金で、計算式は以下のとおりです。

*1　1,000円以下切り捨て
*2　100円以下切り捨て

なお、土地と家屋（建物）の固定資産税評価額は別についているので、注意してください。

マンションや一戸建ての登録免許税の計算時には合算します。

固定資産税評価額は「固定資産評価証明書」か「固定資産税の納税通知書（課税明細書）」の「価額」という欄で確認しましょう。

〈固定資産評価証明書〉

〈固定資産税の納税通知書（課税明細書）〉

出典：「固定資産税・都市計画税 課税明細書 - 東京都主税局」より作図

なお、登録免許税の免税措置もあります。おもな対象は以下のとおりです。

• 価額が100万円以下の土地（2025年3月31日まで）
• 被相続人分の登録免許税（被相続人が自分の代で登記をしていなかった場合）

相続登記の登録免許税について、以下の記事で詳しく解説しています。

登記申請書の作成

必要書類がそろい、登録免許税まで計算が終わったら、登記申請書をつくります。

登記申請書はPCで作成可能で、決まった形式はありません。

つくり方に迷う場合、以下の法務局のウェブサイトで提供されているフォーマットを使うのが便利です。

自分の相続のパターンに適したものを選び、ダウンロードするとよいでしょう。

参考：不動産登記の申請書様式について：法務局

相続登記の申請書について、以下の記事で詳しく解説しています。

書類提出の準備

各種住民票や戸籍謄本、登記関連の書類などがそろったら、登録免許税の納付書類をつくります。

また、相続登記で提出する書類は、原本を返却してもらう「原本還付」を受けるのがよいでしょう。

戸籍謄本などは、他の遺産の名義変更や相続税の申告に使うこともあり、毎回役所で交付手数料を払っていると出費も増えてしまうのです。

原本還付を受ける場合や登録免許税の支払い方法によって、提出書類が変わるため詳しく解説します。

登録免許税の支払い方法は3種類

登録免許税の支払い方法には3種類あり、それによって必要な提出書類が異なります。

• 収入印紙納付
  金額分の収入印紙を収入印紙添付台紙（A4コピー用紙可）に貼り付けて法務局に提出。収入印紙は、郵便局・コンビニ・法務局などで購入可能
• 現金納付
  金融機関（日本銀行歳入代理店）もしくは税務署の窓口で登録免許税を納付。その領収書を収入印紙添付台紙（A4コピー用紙可）に貼り付けて法務局に提出
• 電子納付
  インターネットバンキングやATM（「pay-easy」を利用）から支払う（法務局への提出書類は不要）。オンライン申請の際に利用可能

原本還付を受ける方法

原則、以下の書類については、各書類のコピー・その内容が原本と変わらないことを証明する内容を書き添えて実印を押すことで、原本還付を受けられます。

＜原本還付を受けられる書類＞

• 相続人全員の印鑑証明書
• 被相続人が亡くなるまでのすべての戸籍謄本
• 被相続人の住民票の除票
• 相続人全員の戸籍謄本
• 固定資産評価証明書
• 登記事項証明書
• 不動産を取得する人の住民票

なお、戸籍謄本にかぎり、相続関係説明図という書類があれば、コピーを添付しなくても原本還付を受けることができます。

相続する不動産の管轄法務局に登記申請

登記申請の方法には、窓口申請・郵送申請・オンライン申請の3つがあります。

3つの概要を簡単にまとめると、以下のとおりです。

	窓口申請	郵送申請	オンライン申請
受付時間	平日8:30〜17:15	ー	平日8:30〜21:00
メリット	・法務局で不明点を確認できる	・法務局に行かなくてよい*1 ・受付時間不問	・法務局に行かなくてよい *2 ・オンラインで申請書の補正（修正）が可能 ・登録免許税が電子納付可能
デメリット	・平日の昼間に時間が必要	・書類の修正が発生しやすい ・郵送分の時間がかかる	・事前準備などが手間

*1 書類の修正がない場合
*2 添付書類に不足、修正がない場合

それぞれの方法について、簡単に解説します。

窓口申請

窓口申請は、ここまで紹介した必要な書類をそろえ、相続する不動産の所在地を管轄する法務局の「不動産登記窓口」に提出する方法です。

自分で初めて相続登記をする場合、窓口申請が最も使いやすいかもしれません。

法務局に設けられている「登記相談コーナー」「相続登記案内」といったコーナーで、申請前に書類の書き方の不明点をある程度確認できるためです。

郵送申請

郵送申請では、申請書類一式を不動産所在地の管轄法務局の不動産登記係などに送ります。

申請書を入れた封筒の表面に「不動産登記申請書在中」と書き、書留郵便やレターパックプラスで送付してください。

郵送申請では、書類のミスや抜け漏れを確認しづらいため注意しましょう。

オンライン申請

オンライン申請は、インターネットから申請データを送信し申請する方法です。

現在、添付書類は法務局に郵送もしくは持参する「特例方式」がおもに利用されています。

オンライン申請を行うには、以下のような準備が必要になります。

• マイナンバーカード（電子証明書つきのもの）
• ICカードリーダライタ
• 申請用総合ソフトのダウンロード
  （参考：ソフトウェアのダウンロード _ 登記・供託オンライン申請システム 登記ねっと 供託ねっと）「登記ねっと 供託ねっと」での申請者情報の登録
• スキャナーもしくは相続関係説明図の作成

法務局に直接行かなくてよいものの、一般の方にはハードルが高いかもしれません。

相続登記のオンライン申請について、以下の記事で詳しく解説しています。

登記完了通知・登記識別情報通知の受け取り

登録手続きが無事に終わると登記完了証・登記識別情報通知が発行されます。

郵送か法務局の窓口で受け取り、きちんと保管しておきましょう。

自分での相続登記は難しい・時間がかかるケースとは？

現実的には自分での相続登記が難しかったり、時間がかかってしまったりするケースもあります。

それぞれについて解説します。

平日昼間に時間がとれない

相続登記では、役所や法務局での書類取得が必須です。

役所や法務局の営業時間である平日の日中（東京法務局は午前8時30分〜午後5時15分 ※）に時間がとれない方だと、手続きがなかなか進まないでしょう。

仕事や家事・育児が忙しい方は、司法書士への依頼を検討してもよいかもしれません。

※ 法務局や登記所、および市区町村役所ごとに営業時間は異なります

遠方の不動産を相続する

相続予定の不動産が今住んでいる地域から遠い場合、その不動産がある自治体の役所・管轄法務局での手続きに手間・時間がかかります。

提出した書類に不備があった場合は法務局に呼び出されることもあります。

交通費が想像以上にかさむ可能性もあるため、司法書士に依頼する費用との兼ね合いを考えてみてもよいかもしれません。

管轄区域と法務局の一覧は下記ページから確認できます。

参考：法務省：法務局・地方法務局所在地一覧

相続する土地が固定資産税非課税

相続する土地に固定資産税が課税されていない土地があると、登録免許税の計算が複雑になることがあります（詳しくは前述）。

不動産を管轄する法務局や役所での確認が必要なこともあり、時間がかかってしまうでしょう。

申請時、登録免許税の額が間違っていると、後日、追納や還付の手続きも必要になってしまいます。

被相続人が亡くなってから時間がたっている

不動産の名義人の方が亡くなってから時間がたっていると、法務局に提出すべき必要書類の保存期間が過ぎている可能性があります。

保存期間で所定の書類が手に入らない場合、別の書類を手配しなくてはいけません。

また、次で解説する代襲相続・数次相続が起きている場合もあるため、自分での手続きは難しくなることが多いでしょう。

代襲相続・数次相続が起きている

「代襲相続」「数次相続」と呼ばれる相続が発生している場合、相続人の確定や、遺産分割協議などが煩雑になることがあります。

自分だけで手続きを進めると、時間も手間もかかるでしょう。

• 代襲相続：相続発生時、本来は相続人となるはずの人がすでに亡くなっていた場合に、その子どもなどが相続権を得ること

• 数次相続：遺産分割協議や相続登記が済む前に相続人の1人が死亡し、次の遺産相続が開始されること

相続人の数が多い

相続人の数が多いと、必然的に遺産分割協議書の作成に手間がかかります。

身内で大人数だからと、なんとなく遺産分割協議書に署名、押印してしまい、後々裁判になってしまったケースもあるようです。

また、被相続人が再婚している場合などは、家族の知らない相続人がいるケースもあります。

司法書士に依頼し、全員にしっかりと確認をとってもらった方が、後々トラブルにもなりづらいかもしれません。

連絡がとりづらい・とれない相続人がいる

遺産に関する話し合いや遺産分割協議書の作成の際、連絡がとれない相続人がいると、遺産の分け方についての合意や、遺産分割協議書の作成に時間がかかります。

司法書士に依頼するとほかの相続人との連絡も代理で行ってくれるので、負担が軽減されるでしょう。

先祖名義の不動産や未登記建物がある

数代前の方の名義になっている不動産がある場合、数代にわたって相続登記がされないまま放置されていることが少なくありません。

すると、相続する権利を持つ人が非常に多くなってしまい、手続きがとても煩雑になります。

また、被相続人の代で未登記だった建物がある場合、表題登記・所有権保存登記といった登記が必要なこともあります。

登記の専門家である司法書士に任せた方が確実です。

相続人どうしが不仲

相続人どうしの仲が悪い場合、遺産分割協議が進みません。

私情が挟まると、遺産の分割をめぐってトラブルになってしまう可能性もあります。

司法書士に遺産分割協議書を作成してもらい、合意形成をした方がスムーズかもしれません。

代償分割や換価分割をする

相続財産がおもに不動産のみで、相続人が複数人いる場合は「代償分割」「換価分割」といった方法をとることもあります。

これらの方法では相続人どうしで金銭のやり取りが発生し、遺産分割協議書の書き方を間違えると贈与税が発生する可能性も。

司法書士に依頼することで、こうしたリスクを回避できるでしょう。

なお、代償分割、換価分割とは以下のような方法です。

• 代償分割：不動産を一人で相続した人が、他の相続人に対して本来の相続分のお金を支払う
• 換価分割：相続した不動産などを売ったお金を相続人どうしで分ける

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