自己破産後に住宅ローン組める？組めた事例と審査を通過するポイント

2023-02-16

「自己破産したら、住宅ローンを組むことはできないの？」
「住宅ローンが払えなくて自己破産したら、住むところがなくなっちゃうの？」

過去に自己破産をした場合にも、一定期間が過ぎれば、住宅ローンを組むことが可能になります。

ただ、必ずしも審査に通る訳ではありません。

一方、住宅ローンの支払中に返済が困難になり、自己破産を選択せざるを得ないケースもあるでしょう。
この場合、マイホームは手放さなければならないと考えてしまいますが、残す方法もあります。

この記事では、自己破産後の住宅ローン審査をはじめ、住宅ローンを自己破産した場合の影響、マイホームを残す方法などについて解説します。

自己破産後に住宅ローンは組める？

自己破産をすると、マイホームをあきらめなければならないと思っている人は少なくありません。

しかし、自己破産後から5〜10年程度経てば、住宅ローンが組めるようになると考えられています。
信用情報機関に事故情報が登録されている（いわゆる「ブラックリストに載った」状態）期間は、住宅ローンの審査に通りにくくなりますが、その期間が過ぎてしまえば住宅ローンの審査に通る可能性が生まれてくるからです。

さらに詳しく解説します。

自己破産については以下の記事で詳しく解説しています。

自己破産後、5〜10年程度は信用情報機関に事故情報が登録される

自己破産をすると、各信用情報機関に事故情報が登録されます。
登録期間は信用情報機関によって違いがあり、日本信用情報機構（JICC）とシー・アイ・シー(CIC)は5年間、全国銀行信用情報センター(KSC)では10年間となります。

(自己破産をした場合の事故情報登録期間）

信用情報機関	主な加盟企業等	登録期間
株式会社日本信用情報機構（JICC）	消費者金融、クレジットカード会社	5年間
株式会社シー・アイ・シー（CIC）	信販会社、クレジットカード会社	5年間
全国銀行個人信用情報センター	銀行・信用金庫	10年間

事故情報が登録されている間は、各種ローンやクレジットカードを新しく申し込んでも、審査に通りにくくなります。

自己破産をしたということは、単純にお金がない状態と推察できます。
お金がないと分かっている人にお金を貸したりクレジットを利用させたりすると、返済できないだけでなく、さらに生活が苦しくなってしまうのは明らかです。

事故情報が登録されている期間は、生活を立て直すための時間といえるでしょう。

ブラックリストについては以下の記事で詳しく解説しています。

家族の信用情報は影響を受けない

信用情報機関に事故情報が登録されるのは、自己破産をした本人のみです。
たとえ同居している家族であっても、信用情報に影響はありません。
そのため、配偶者など本人以外の家族であれば、自己破産から5〜10年が経過していなくても住宅ローンを組める可能性はあります。

ただし、住宅ローンの審査では信用情報以外にも、さまざまな要素を踏まえて総合的に判断し、融資するかどうかを決定することになっています。

ですから、たとえ自己破産した本人でなかったとしても、必ずしも審査に通るとは限りません。
審査で、どのような項目をもとに判断するのか、どのような点が注目されるのかなど審査で見られる具体的なポイントについては、後で詳しく解説します。

債務整理によるブラックリストの影響については以下の記事で詳しく解説しています。

自己破産後に住宅ローンを組めた人の体験談

では、実際に自己破産をした人は、どれくらいの時期に住宅ローンを組めたのでしょうか。

ここで、実際に寄せられた体験談を紹介します。

Aさんのケース

申込時の年齢	20代（65歳未満で完済予定）
住宅ローンの融資額	1500〜1700万円
住宅ローンの名義	共同名義（ペアローン）
連帯保証人の有無	あり
頭金の有無	あり（200〜300万円未満）
自己破産からの期間	約8年

自己破産から5年経過した時点である程度頭金を貯めることができ、自己資金における信頼が得られるようになりました。収入を安定させ、借入の条件をクリアしてからは再びクレジットカードの審査に通過し、最終的に住宅ローンの審査もスムーズに通過できました。これらの行動を終えるまで、自己破産後から約8年経過していました。

Bさんのケース

申込時の年齢	30代（65〜69歳で完済予定）
住宅ローンの融資額	1500〜1700万円
住宅ローンの名義	自分の名義
連帯保証人の有無	あり
頭金の有無	あり（200〜300万円未満）
自己破産からの期間	10年以上

私はパチンコで多額の借金をしてしまい生活困難となり、自己破産しました。それから10年後、住宅ローンを組むため、クレジット会社に借り入れをしました。審査に通るよう預金を300万円ほど用意し、頭金に使うことにしました。さらに、信用を得るため、3年以上同じ会社に勤めて給与明細もしっかり提示しました。そうしたら見事に審査に通り、住宅ローンを組むことができました。

Cさんのケース

申込時の年齢	30代（65〜69歳で完済予定）
住宅ローンの融資額	2300〜2600万円
住宅ローンの名義	自分の名義
連帯保証人の有無	あり
頭金の有無	なし
自己破産からの期間	7〜10年

自己破産をしたのが当時22歳で、家を購入することなど、夢のまた夢のような感覚でした。しかし、色々調べてみると、7、8年でローンが通ることや、カードを作ることができると知りました。その時に気をつけたのが、支払いの遅れがないように毎月決められた時に支払うようにすることです。
住宅ローンが通った時は、夢を見ているようでした。

※本ウェブサイトに掲載されている事例は実際に弁護士法人・響で取り扱った事例ですが、必ずしも同様の結果を保証するものではありません。事例によっては異なる結果となる場合があります。

住宅ローンの手続きの流れと審査の重要項目とは？

自己破産後に住宅ローンに申し込む場合、事前審査・本審査の2段階の審査を経ることになります。

もちろん、両方の審査に通過する必要がありますし、金融機関によっては事前審査なしで最初から本審査になる金融機関もあります。
審査が心配なら、事前審査の有無を確認しておくと良いでしょう。

審査では、「申込者に返済能力があるかどうか」をさまざまな項目からジャッジします。
住宅ローンの手続きの流れと審査で重視される項目については、以下で詳しく解説します。

住宅ローンの手続きの流れ

住宅ローンを組む場合には、以下の流れで手続きを行います。

図のように、住宅ローンの審査には、事前審査と本審査の2段階があります。

ただし、金融機関によっては本審査のみのところもありますので、不安なときには、あらかじめ確認しておくと良いでしょう。

事前審査とは、物件の購入の申し込みをする前に、申込者の返済能力をある程度判断するために行われるものです。
通常は、3～4日程度で審査の結果が分かります。
本審査では、事前審査の結果を踏まえて、より慎重にチェックが行われます。
審査にかかる時間は若干長くなり、一般的に1〜2週間の時間を要します。

このような2つの審査を経るため、事前審査に通っても本審査に通らない可能性があることは知っておきましょう。

次に、住宅ローンでの審査のポイントについて詳しく解説します。

住宅ローンの審査で重視される項目

国土交通省が行った「令和2年度民間住宅ローンの実態に関する調査」によると、9割以上の金融機関が以下の項目を審査していることが分かりました。

出典：国土交通省「令和2年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」

上記のうち、年齢、健康状態、担保評価、返済負担率について簡単に理由を解説します。

年齢（申込時・完済時）

住宅ローンを組むときには、申込時の年齢とともに、住宅ローンを完済する年齢も大きなポイントになります。

住宅ローンは多くの場合、30～40年間で組むことになります。

住宅ローンを組む年齢は、人によって違いますが、40歳で35年ローンを組んだ場合には、完済するのは75歳です。
たとえ30歳で住宅ローンを組んだとしても、40年返済にすれば完済するのは70歳になります。

定年退職の年齢は引き上げられる傾向にありますが、65歳くらいまでが一般的です。
そうなると、65歳からの収入は公的年金のみになってしまいますので、返済が困難になる可能性が高くなります。

そのため、完済時には何歳になっているのかという点に注目して審査しています。

健康状態

住宅ローンを組むときには団体信用生命保険（団信）に加入するため、団信が審査を担当します。

万一、住宅ローンの返済中に病気になったり怪我をしたりして返済が困難になった場合、団信が加入者に代わって住宅ローンの残額を支払います。
そのため、住宅ローンの申込時に健康診断書または人間ドックの検査結果を提出する必要があるのです。

団信に加入できるかどうかにおいて、健康状態は大切なポイントになります。

担保評価

保証会社が資産価値をチェックします。
何らかの理由で返済が困難になってしまったときには、競売などで売却することがあるため、物件にどれくらいの資産価値があるのかを審査するのです。

返済負担率

「返済負担率」の割合は前年（89.2％）よりも増えており、重要度が増していることが伝わります。

返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合をいいます。
返済負担率は返済割合とも呼ばれ、割合が高いほど負担が重くなり、返済が困難になってしまう可能性が考えられます。

フラット35では基準が設けられており、年収400万円未満は30％まで、年収400万円以上は35％まで借りることが可能です。

ただし、個人の状況を判断し、場合によっては限度額以下までの借り入れとなることもあります。

自己破産後に住宅ローンの審査を通過するためのポイント

自己破産により経済的に再出発をした人が住宅ローンの審査を突破するためには、以下のポイントに注意するとよいでしょう。

では、各項目について解説します。

(1)頭金をできるだけ多く用意しておく

一定期間が過ぎると事故情報が抹消され、信用情報は白紙（スーパーホワイト）となり、まったく実績のない状態になっています。
頭金が多くあれば、返済負担率も低くなりますし、審査で信頼を得やすくなります。

(2)クレジットカードなどの利用実績を積んでおく

上記の頭金と関連しますが、クレジットカードを利用して、きちんと返済した実績を積み上げることで信頼を得やすくなります。

(3)申し込み前に信用情報を確認する

住宅ローンの審査に申し込む前に、信用情報機関に信用情報を開示してもらい、事故情報が抹消されているかどうかを確認しましょう。
うっかり抹消される時期を間違えて、事故情報が残ったまま申し込んでしまうと、審査に通らない可能性があるためです。

信用情報の開示請求方法は信用情報機関により異なりますが、主に以下の方法があります。

• インターネット…スマホやパソコンから申請します。
• 郵送…必要書類を郵送します。
• 窓口…信用情報機関の窓口で申請します。

(4)自己破産で借金が免責された金融機関以外を選ぶ

金融機関は、独自に情報を管理しています。

そのため、過去に自己破産をして免責した事実を社内情報として保有し続けている可能性が高いといえます。
住宅ローンを申し込む際には、免責された金融機関以外を選ぶようにすると良いでしょう。

(5)銀行以外の金融機関を選ぶ

ノンバンクを利用するという方法もあります。
事故情報の登録期間は、銀行系では10年になりますが、クレジットカード会社などのノンバンクは5年です。

また、住宅販売会社のノンバンクの場合、金利の優遇を受けられることもあります。

(6)もし審査に通らなかった場合は時間をあけて申し込む

事故情報が抹消された後でも審査に通らない可能性があります。

審査に通らなかった場合は、最低でも6ヶ月以上の時間をあけてから、もう一度申し込むようにしてください。
金融機関による照会情報も信用情報に登録されるため、立て続けに申し込むと「他の金融機関に断られている」と判断され、審査に通らなくなる可能性があります。

自己破産をすると住宅ローンと家はどうなるの？

続いて、住宅ローンを支払中の人が自己破産をした場合の影響について見ていきましょう。

住宅ローンも自己破産の対象のため、手続きの準備を始めると、支払いができなくなります。
これにより、住宅ローンが残っている場合には、住宅が担保となっているため金融機関により売却されてしまうことになります。
つまり、手放さなければなりません。

そのほか、連帯保証人を立てているケース、共同名義で購入しているケースにどのようになるのか、詳しく解説します。

住宅ローンの返済中の本人が自己破産する場合

住宅ローンを返済できずに自己破産に至ってしまった場合には、裁判所から免責決定が出れば、他の借金と同じように支払い義務がなくなります。

とはいえ、「現在住んでいる住宅」は住宅ローンの担保となっており、住宅ローンの支払いをしなくなれば、住宅ローンの借入先である金融機関によって売却されることになります。
この場合の売却方法には、「任意売却」と「競売」の2種類があります。

任意売却

任意売却とは、一般の不動産市場で売却することです。
販売価格についても希望価格を提示することができます。

競売

競売とは、裁判所を通した手続きによって強制的に売却されることです。
自分の意志や希望を主張することはできません。

なお、住宅ローンに連帯保証人をつけている場合は、連帯保証人が金融機関に一括請求される可能性があります。

ただし、金融機関との交渉によっては分割払いを認めてもらえるケースもあります。
いくらなら返済できるかなど、自分が返済可能な金額や返済計画を提示しながら、交渉しても良いでしょう。

ちなみに、共同名義の場合であっても、住宅は売却されてしまう可能性は高くなります。
ペアローンの場合も、それぞれの契約上、抵当権が住宅全体に設定されていることが多いからです。

自己破産した時の持ち家への影響は以下の記事で詳しく紹介しています。

住宅ローンの連帯保証人が自己破産する場合

住宅ローンの連帯保証人が自己破産をする場合は、住宅ローンの連帯保証債務も自己破産の対象です。
そのため、免責許可を得られれば、住宅ローンの連帯保証債務もなくなります。

とはいえ、借り入れた本人と同様の義務を背負っている連帯保証人が重要な立場であることに変わりはありません。
そこで、住宅ローンを組んだ金融機関が住宅ローンを契約した本人である主債務者に対し、代わりの保証人を立てるよう求める可能性があります。

なお、ペアローンで連帯保証人に住宅の持分がある場合も、住宅を手放すことになる可能性が高くなります。
原則として、住宅の持分を売却した代金を裁判所に提出する必要があるためです。

このように、裁判所に提出すべき財産がある場合、破産管財人と呼ばれる裁判所から選任された弁護士が、財産の調査（資産調査）や管理、処分、債権者への配当などを行います。
さらに免責調査（借金の返済免除を認めるか否かに関する調査）を行うため、破産が認められるまでに半年から1年程度を要するケースもあります。

住宅ローン返済中でも家を失わずに借金問題を解決する方法はある？

住宅ローン返済中の場合、自己破産をすると家は失うものだと考えている人は少なくありません。

ただし、下記のような方法なら、家を失わずに借金問題を解決することができます。

• 住宅ローンの借入先に相談する
• 自己破産以外の債務整理方法を検討する
• 自己破産の際、家族や親族に家を買い取ってもらう
• リースバック後に自己破産する

聞いたことのあるものもあれば、初めて耳にする言葉もあるかもしれません。
どのような方法なのか、それぞれ詳しく解説します。

住宅ローンの借入先に相談する

住宅ローンの返済が厳しい場合、住宅ローンを組んだ金融機関に相談すると、返済計画の変更（リスケジュール）ができる可能性があります。

具体的には、

• 返済期間の延長や毎月の返済額の減額
• 一定期間利息のみの返済にする
• ボーナス払いの減額や中止

といった対応が可能になります。

しかし、金融機関に頼りっぱなしでは、相談に乗ってもらえない可能性があります。
現状の収入や支出はどのようになっているのかを自らシミュレーションし、変更してもらえれば返済することができると証明することが大切です。

また、住宅ローンの元金そのものは減額できません。
返済期間を延ばせば、その分、完済時の年齢が上がることには注意しましょう。

なお、近年の新型コロナウイルス感染症の拡大による返済困難に対しては、金融庁が金融機関に対して柔軟に対応するよう要請しているので、むげに断られることはなさそうです。

そのほかにも、生活福祉資金の特例貸付や住居確保給付金といった公的制度を利用できる可能性があるので確認してみましょう。

自己破産以外の債務整理方法を検討する

住宅ローン以外の借金が減額されれば返済を続けられるのであれば、「任意整理」や「個人再生」など他の債務整理方法も選択肢となります。

それぞれどのような方法なのか、詳しく解説します。

任意整理

任意整理とは、借入先（債権者）と直接交渉をして返済可能な条件を決める方法です。
多くの場合は、将来利息（これから払う利息）の減額やカットの上、3〜5年で分割返済していきます。

任意整理では交渉する債権者を選べるため、住宅ローンを組んだ金融機関を外せば、家を手放さずに済むでしょう。
また、任意整理では、車などその他の財産が手元に残せるのも大きなメリットです。

任意整理には、そのほかにも以下のようなメリット・デメリットがあります。

メリット	デメリット
・将来利息や遅延損害金をカットできる可能性がある ・原則3年（最長5年）の分割返済が可能 ・家や車などの財産を手放さなくて済む ・家族や勤務先に知られにくい ・保証人に迷惑をかけずに済む ・借入先（債権者）を選択できる ・必要書類が少なく、手続きの負担が少ない	・借金の元金は減額できないことが多い ・信用情報機関に事故情報がブラックリストに完済から5年程度載る

任意整理については以下の記事で詳しく解説しています。

個人再生

個人再生とは、裁判所を介して借金を5分の1〜10分の1程度にまで減額してもらい、原則3年（最長5年）で返済していく方法です。

「住宅ローン特則」を使えば、ローン返済中の住宅を手放さずに済みます。
住宅ローン特則は、正式名称を「住宅資金貸付債権に関する特則」といい、住宅ローンの返済が困難になった人が個人再生の手続きをする場合に利用できるものです。
住宅ローンの支払いのリスケジュールが認められる可能性もあります。

ただし、住宅ローン特則の利用には以下の条件を満たす必要があります。

個人再生の住宅ローン特則については以下の記事で詳しく解説しています。

個人再生には、そのほかにも以下のようなメリット・デメリットがあります。

メリット	デメリット
・借金を5分の1〜10分の1程度に減額できる可能性がある ・原則3年（最長5年）の分割返済が可能 ・家（住宅ローン支払中含む）や車を手放さなくて済む ・給与などの差押えを停止できる	・条件が厳しく、手続きが複雑 ・交渉する債権者を選べない ・信用情報機関に事故情報がブラックリストに5〜10年載る ・官報に掲載される ・保証人に返済義務が移る ・必要費用が50万円以上と高め ・手続きに1年〜1年半程度かかる

個人再生については以下の記事で詳しく解説しています。

自己破産の際、家族や親族に家を買い取ってもらう

自己破産をする場合も、破産管財人と住宅ローンの借入先が認めれば、家族・親族に時価相当額で住宅を売却することができます。
これを「親族間売買」といいます。
親族に家を買い取ってもらえば、自宅に住み続けることが可能です。

ただし、親族間売買の場合は住宅ローンの審査に通りにくくなるため、資金に余裕のある親族に協力してもらう必要があります。

また、注意すべきは購入方法です。

「親族間の売買だから、直接話し合って売買すれば良い」と考えがちですが、取引内容の妥当性に疑義を生じさせないために、親族は破産管財人を通して購入しなければなりません。

その際、

• 物件価格は相場と同じくらいの価格にする
• 一括で支払う

といった決まりがあります。

リースバック後に自己破産する

リースバックとは、不動産会社などに住宅を任意売却し、買い手から賃貸物件として借りることです。
そのまま住み続けられ、住宅を手放したことが周囲にバレにくいため、人気があります。

しかし、リースバックには以下の注意点があります。

• 任意売却するには住宅ローンの借入先から抵当権を解除してもらう必要がある
• 売却価格が相場よりも低いと、自己破産の際に財産隠しと判断されるリスクがある
• リースバックした場合の家賃が、相場よりも高くなる傾向にある
• 自分の所有に戻す際の購入価格が、相場よりも高くなる傾向にある
• 別居している家族に内緒で利用した場合、トラブルに発展する可能性がある

利用を考えているなら、あらかじめ司法書士や弁護士などの専門家に相談の上、慎重に検討したほうが良いでしょう。

自己破産による住宅ローンへの影響が心配な人は弁護士に相談を

ここまで、自己破産が住宅ローンに与える影響について

• 自己破産後に住宅ローンを組む場合
• 住宅ローン支払い中の持ち家がある人が自己破産する場合

の両面から解説をしてきました。

もし、「借金の返済が困難になっているけれど、自己破産後の影響が不安」という人は、早めに司法書士や弁護士に相談するとよいでしょう。

司法書士や弁護士に相談・依頼すると、

• 状況や希望から、あなたに最も適した債務整理方法を提案してもらえる
• 債務整理の手続きを代行・サポートしてもらえる
• 受任通知が借入先（債権者）に届いた時点で督促・取り立てがストップする

などのメリットがあります。

また、債務整理はもちろん、債務整理後の生活についてアドバイスを受けることも可能です。
これまで一人で背負ってきた悩みを弁護士・司法書士に預ければ、精神的な負担が軽くなるでしょう。

弁護士法人・響では、24時間・365日、いつでも相談を受け付けています。
相談は何回でも無料となっていますので、「困っていることがある」「不安に感じていることがある」「このままでは自己破産しなければならない」などの状況にある人は、お気軽にご相談ください。