自己破産すると賃貸住宅から追い出される？更新や新規契約のポイント

2023-02-17

「賃貸住宅は、自己破産したことがバレたら追い出されないかな…」
「自己破産したあとは、新しい賃貸契約はできる？」

どうしても借金の返済ができなくなり自己破産を考えても、いま住んでいる賃貸住宅を追い出されないか心配になりますよね。

また賃貸契約の更新の時や新しく賃貸物件を借りたい時に、自己破産が原因で何か不利になることはあるのでしょうか？

原則的に、自己破産したことで賃貸契約を解除される可能性は低いといわれています。

しかし、新たに賃貸物件を借りる場合は、注意が必要です。

そこでこの記事では、自己破産しても今の賃貸住宅に住み続けられる条件を解説します。

賃貸契約の更新時や新しく賃貸契約を結ぶ時に注意すべき点も紹介するので、確認してみてください。

自己破産しても今の賃貸住宅に住むことができる

自己破産しても、原則的に賃貸契約を解除されることはありません。

なぜなら、2004年に「破産法」が改正されたことに伴い、民法や民事再生法も一部改正され、原則的に自己破産を理由に賃貸契約の解除ができなくなったからです。

ただし、家賃を滞納しているときなど、例外的に契約を解除される場合もあります。

あわせて注意すべき点もあるので、それぞれ解説していきましょう。

自己破産については以下の記事で詳しく解説しています。

例外的に賃貸契約を解除されるケース

例外的に賃貸契約を解除されて、退去しなければならない場合とは以下のようなときです。

• 家賃を滞納している
• 収入と比較して家賃の高い物件に住んでいる
• 生活保護費を受給中で、家賃が高いと判断された

それぞれについて解説していきます。

家賃を滞納している

家賃を滞納していると、賃貸契約を解除される可能性があります。

自己破産では、家賃の滞納分も、他の借金と同様に免責（免除）の対象になります。

自己破産申立てに向けて準備を始めた時点で、原則として、すべての債務の返済ができなくなるため、家賃の滞納が解消されない状態が続くことになります。

その結果、賃貸借契約を解除されてしまう可能性があるのです。

また、自己破産の準備を始めると、弁護士から各債権者（貸した側）に自己破産の手続きを行う旨を知らせる「受任通知」が送られます。

これにより家賃を滞納している場合は、賃貸物件の貸主にも自己破産を開始した事実を知られることにもなります。

受任通知については以下の記事で詳しく解説しています。

収入と比較して家賃の高い物件に住んでいる

収入と比較して家賃の高い物件に住んでいれば、破産管財人の判断で賃貸契約の解除をされる場合があります（破産法第53条）。

一般的に、手取り月収の3分の1以内が家賃の目安といわれています。

自己破産は、借金で苦しむ人を救済するための制度です。

したがって、高額な家賃の支払いが、生活の立て直しを妨げていると判断された場合には、契約を解除される可能性もあるのです。

破産管財人については以下の記事で詳しく解説しています。

生活保護を受給中で、家賃が高いと判断された

生活保護費の受給者が自己破産した場合も、家賃を滞納していない限り、大家さんや賃貸保証会社から賃貸契約を解除されることは原則的にありません。

ただし、現在住んでいる家の家賃が高いと判断された場合は注意が必要です。

自己破産の手続き時、役所や破産管財人から「今より安い物件に住むように」と引越しをすすめられるか、貸主から契約を解除されてしまう可能性があります。

【注意】滞納した家賃だけを支払って自己破産をすることはできない

前述したとおり、家賃滞納は賃貸契約解除につながり得る状態です。

しかし、貸主から契約解除されるのを避けるために、自己破産前に滞納した家賃だけを支払う行為はしないようにしましょう。

特定の債権者に対してのみ返済することを「偏頗（へんぱ）弁済」といい、これによって自己破産の手続きをする際、免責を認められなくなる可能性があるからです。

偏波弁済については以下の記事で詳しく解説しています。

自己破産後に賃貸契約を更新する場合は注意が必要

自己破産をしても家賃の滞納がなければ、契約更新できる可能性は高いです。

また、契約更新時に自己破産したことを賃貸保証会社などに伝える必要もありません。

ただし、住んでいる物件の加入している賃貸保証会社（家賃保証会社）が「信販系」の会社の場合、契約を解除される可能性もあるので注意が必要です。

賃貸保証会社には主に以下の2種類があります。

• 信販系：主にクレジットカード関連の会社。信用情報機関に加盟しており、信用情報の照会を行う
• 独立系：信用情報機関との連携はなく、独自のデータベースなどで審査を行う。信用情報機関への情報照会はない

破産手続きをすると信用情報機関に自己破産の事実が「事故情報」として登録されます（いわゆるブラックリストに載った状態）。

家賃保証会社が信販系の会社の場合、信用情報機関に加盟しているため、契約更新の手続きで信用情報を確認した際に事故情報に気づき、家賃保証を断られる可能性があるのです。

信販系の家賃保証会社には、主に以下のような企業があります。

ただし、独立系の賃貸保証会社でも家賃滞納歴などがあると契約更新に支障が出ることもあります。

債務整理によるブラックリストの影響については以下の記事で詳しく解説しています。

保証人への自己破産の影響は？

​​保証人（連帯保証人を含む）を立てて住宅を賃貸契約した場合でも、家賃を滞納していない限り、自己破産をした事実が保証人にバレることはないといえるでしょう。

ただし、家賃を滞納した状態で自己破産すると、滞納家賃の請求が保証人に行くことになります。

多くの場合、一括請求です。

家賃を滞納した状態で自己破産する時は、事前に保証人に連絡をしましょう。

自己破産による保証人への影響については以下の記事で詳しく解説しています。

自己破産後に新しく賃貸契約を結ぶときのポイント

自己破産後に賃貸契約を結ぶ際は、審査に通らない可能性があります。

賃貸契約を結ぶ際の審査は、以下の2種類に分けられます。

• 管理会社または貸主（大家さんなど）による審査
• 賃貸保証会社による審査

管理会社や貸主による審査では信用情報にアクセスされることはない場合が多いので、自己破産したことが理由で審査に落ちることはほとんどありません。

しかし、最近では賃貸保証会社の利用を義務づけている賃貸物件が増えています。

前述したとおり、賃貸保証会社の中には「信販系」の会社があり、信用情報にアクセスできます。

自己破産をしていると、信用情報機関に事故情報が登録されるため、信販系保証会社による審査に通りづらくなるのです。

これをふまえて、新しい契約を結ぶときのポイントを解説します。

賃貸保証会社が信販系の物件を避ける

信販系の賃貸保証会社に加入している物件を避けて、独立系の賃貸保証会社に加入している物件を選べば、自己破産を理由に審査に落ちる可能性は低くなります。

ただ、各物件がどの保証会社に加入しているかはわかりづらいことが少なくありません。

実際に知りたい場合、不動産会社に問い合わせてみるのがよいでしょう。

信販系の企業には前述したような例があります。

UR賃貸や公営住宅、シェアハウスを検討する

一般的に、以下のような物件は賃貸保証会社が不要なので、自己破産後も賃貸契約をしやすいといえます。

• 公営住宅（市営・県営・都営）
• UR賃貸
• シェアハウス

ただし、公営住宅やUR賃貸は物件数が少ないため、希望する土地に住めない可能性もあります。

また、シェアハウスに住むと、基本的に他の人と共同生活をすることになります。

一方で独自の観点で貸主の審査が行われることもあるので、自分に合っているかはよく検討する必要があるでしょう。

連帯保証人を立てる

賃貸保証会社を利用する代わりに、連帯保証人を立てれば自己破産後でも賃貸契約を結べる場合があります。

ただし、連帯保証人には契約する賃貸物件の家賃の支払い能力があることなど、条件があります。

連帯保証人を立てるにも審査があるのです。

また、連帯保証人の責任は保証人より重くなるので注意が必要です。

賃貸物件の借主が家賃を滞納した場合、連帯保証人は滞納家賃の返済義務を負うことになり、これは拒否することができません。

賃貸住宅に住めなくなるリスクを減らしたい場合は、他の債務整理も検討を

自己破産をしても、基本的に賃貸住宅から追い出されることはありません。

しかし、場合によっては賃貸契約が解除される、更新できない、といった可能性が出てきてしまいます。

他の債務整理の方法をとれば、こうしたリスクを減らせる可能性もあります。

ここでは、「任意整理」「個人再生」の2つが賃貸契約に及ぼす影響について、自己破産との違いを見てみましょう。

任意整理の場合

任意整理は、裁判所を介さずに、それ以降の借金の返済方法について、債権者（貸した側）と交渉する債務整理の方法です。

将来に発生する利息のカットをすることで、通常３～５年の分割返済で借金の完済を目指す方法です。

自己破産とは違い、債務の返済が継続的に続きますし、個人再生よりも返済額は大きくなります。

ただ、任意整理のメリットは、整理対象の債権者を選べることです。

任意整理をする時点で家賃を滞納していたとしても、滞納した先の債権者（賃貸物件の貸主）を整理対象から外し、個別に滞納した家賃を支払えば、契約解除を避けられる可能性があります。

債権者との交渉は、通常は弁護士が依頼者の代理人として行います。

任意整理については以下の記事で詳しく解説しています。

個人再生の場合

個人再生は、裁判所に申立てをすることで、借金を５分の１～１０分の１程度に減額し、３年～５年の分割返済で借金の完済を目指す方法です。

再生計画が認可されれば、任意整理の場合よりも大幅に借金を減額できます。

自己破産と異なる点は、個人再生では破産管財人が選任されないので「家賃が収入の割に高い」などの理由で賃貸契約の解除をされるリスクがないことです。

個人再生については以下の記事で詳しく解説しています。

債務整理方法を比較検討するなら、弁護士に相談しよう

それぞれの条件、状況によって、どの債務整理の方法が適しているかは異なります。

「自己破産以外の方法も考えたい」と思ったら、弁護士に相談してみましょう。

賃貸契約への影響など、不安な点や影響を出したくないものなどをふまえて、自分にあった債務整理の方法を一緒に検討してもらえるでしょう。

納得できる債務整理の方法が見定められたら、そのまま代理人として債務整理の手続きに移ってもらうことも可能です。

債務整理については以下の記事で詳しく解説しています。